Hausfinanzierung

Wenn es um eine Hausfinanzierung geht, solltest du dir natürlich möglichst früh einen Überblick über die verschiedenen Finanzierungsoptionen und Kreditarten verschaffen. Zuerst ist es daher essenziell zu wissen, was die entscheidenden Parameter bei der Vergabe von Krediten sind.

Bonität – Was ist das?

Stellst du eine Kreditanfrage, so wird die betreffende Bank zunächst deine Bonität prüfen – deine Kreditfähigkeit und -würdigkeit. „Kreditfähigkeit“ meint, dass du in der Lage bist, rechtswirksame Kreditverträge abzuschließen, was in Österreich grundsätzlich mit der Vollendung des 18. Lebensjahres der Fall ist. Als kreditwürdig wirst du hingegen nur dann betrachtet, wenn du aller Wahrscheinlichkeit nach in der Lage bist, den gewährten Kredit auch zurückzuerstatten.

Wie wird die Bonität ermittelt?

Bei der Bearbeitung deines Kreditantrages schätzt die Bank deine Kreditwürdigkeit in einem Ratingprozess ein. Hierbei wirst du einer bestimmten Bonitätsstufe zugeordnet – je höher diese ist, umso wahrscheinlicher wird man dir die beantragte Kreditsumme gewähren. Die Parameter eines solchen Ratings sind:

  • Persönliche Angaben über deine Familiensituation
  • Deine finanzielle Lage
  • Vermögenswerte, über die du verfügst
  • Eventuelle Verbindlichkeiten

Abgelehnter Kreditantrag – woran kann das liegen?

Leider kann es vorkommen, dass dein Antrag auf einen Kredit abgelehnt wird. Sollte das der Fall sein, so hat es nicht selten folgende Gründe, die für die meisten Kreditinstitute als Ausschlusskriterien fungieren:

  •  zu niedriges oder unregelmäßiges Einkommen
  • ein zu hoher Anteil deines Einkommens ist variabel  
  • dein Dienstverhältnis ist befristet
  • du verfügst über eine zu geringe Summe an Eigenmitteln
  • es bestehen bereits Kreditverträge über größere Summen oder du bist sogar überschuldet
  • du bist nach Ermessen des Kreditinstituts zu alt bzw. jung
  • Einträge bei Kreditauskunftstellen sprechen gegen dich (z.B. KSV 1870, CRIF, Bisnode Austria)

Fix oder variabel – Welches Zinsmodell passt zu mir?

Bei einer Hausfinanzierung ist wie bei jeder Immobilienfinanzierung  zudem die Frage nach dem Zinsmodell entscheidend. Während im Falle von Fixzinsen ein Zeitraum vereinbart wird, in dem die Zinsen konstant bleiben, so verändern sie sich bei einem variablen Zinssatz in Abhängigkeit von den Entwicklungen auf dem Finanzmarkt. Bedenke jedoch, dass dies auch nach Ablauf der festgelegten Fixzinsperiode der Fall ist.

Darüber hinaus erhältst du vor allem von Bausparkassen – jedoch auch von einer immer größeren Anzahl von Banken – Kredite, die über Zinsunter- und -obergrenzen verfügen. Auch diese bieten dir eine hohe Planungssicherheit, da der Zinssatz hier nur innerhalb eines bestimmten Rahmens variieren kann.

Fixzinskredite derzeit attraktiv

Wegen des aktuellen Niedrigzinsniveaus sind Kredite mit fixer Verzinsung derzeit überaus vorteilhaft. Du erhältst im Moment auch für vergleichsweise lange Perioden der fixen Verzinsung zwischen 15 und 35 Jahren äußerst attraktive Konditionen.

Wie viel Haus ohne Eigenkapital? Die Gretchenfrage

Grundsätzlich ist es üblich und empfehlenswert, zumindest 20 % an Eigenmitteln für die Finanzierung deines Hauses aufzubringen. Je höher der Anteil, umso niedriger fallen Kreditsumme und monatliche Raten aus. Zudem steigt mit der Summe an Eigenmitteln die Bereitschaft der Bank, dir einen Kredit zu gewähren.

Solltest du über keinerlei Eigenmittel verfügen, so ist es von Vorteil, der Bank andere Sicherheiten anbieten zu können. Auch ein besonders hohes Einkommen erhöht deine Chancen, trotz fehlender Eigenmittel einen Kredit zu erhalten.

Kreditbetrag
320000
Laufzeit
35 Jahre
Monatliche Rate
ab
zB. Fixzins für 10 Jahre
ab 0,625 %
Monatliche Rate
ab
Zins
ab 0,25 %
*Repräsentatives Beispiel laut Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG)

Welche Kostenpunkte sollte mein Finanzierungsplan umfassen?

Damit du die voraussichtlichen Kosten der Finanzierung von Beginn an im Blick hast, empfehlen wir dir die Erstellung eines Finanzierungsplans. Dieser enthält sämtliche Kosten, die du für die Finanzierung deines Hauses zu bezahlen hast – also neben dem Kaufpreis des Grundstücks auch sämtliche Nebenkosten, die beim Hausbau anfallen.

Auszahlungs- vs. Gesamtkreditbetrag

Von der Summe, die insgesamt für den Bau bzw. Kauf des Hauses aufzuwenden ist, werden deine Eigenmittel, Eigenleistungen sowie etwaige Förderungen subtrahiert. Was bleibt, ist die sogenannte Finanzierungssumme bzw. der Auszahlungsbetrag. Addierst du zu diesem noch die Kreditnebenkosten, so erhältst du den Gesamtkreditbetrag.

Welche Nebenkosten muss ich beachten?

Zu den Kaufnebenkosten zählen neben der Grunderwerbsteuer, der Gebühr für die Eintragung der Eigentumsrechte, der Makler*innenprovision sowie der Kosten für die Erstellung des Kaufvertrags auch folgende Finanzierungskosten:

  • Gebühren für die Vermittlung des Kredits
  • Gebühren für die Eintragung der Hypothek
  • Kosten für die Beglaubigung der Pfandurkunde
  • Kosten für die Bewertung
  • Grundbuchgesuch
  • Eventuell Gebühren für KSV-Abfragen

Neben dem Finanzierungsplan solltest du auch eine möglichst detaillierte Haushaltsrechnung erstellen, in der du jenen Anteil deines Einkommens ermittelst, der dir für die Immobilienfinanzierung zur freien Verfügung steht.

Was taugt ein Kreditrechner?

Der Kreditrechner bietet dir eine erste Orientierung darüber, welche Kreditsumme, -laufzeit und monatliche Raten für dich realistisch sind und gibt dir zudem die Möglichkeit, gängige Zinsmodelle zu vergleichen. Gerade ein Vergleich der jeweiligen Zinssätze ist bei der Sondierung verschiedener Kreditangebote essenziell. Hier solltest du unbedingt zwischen Nominal- und Effektivzinssatz unterscheiden. Letzterer enthält sämtliche Nebenkosten und gibt dir somit Aufschluss über die tatsächliche Höhe deiner Zinsen. Darüber hinaus hat die gewählte Kreditart Auswirkungen auf die Gesamtkosten deiner Finanzierung. 

Wer hilft mir bei der Berechnung der Kreditrate

Auch hier verwendest du am besten den Kreditrechner. Auf Basis von Kreditvolumen, Laufzeit und angestrebtem Zinssatz ermittelt dieser eine entsprechende Rate. Die monatliche Rate, auch Annuität, ergibt sich dabei aus Zins- und Tilgungsanteil. Letzterer steigt mit zunehmender Laufzeit. Um diese Parameter stets im Auge zu behalten, empfehlen wir dir außerdem, einen Tilgungsplan zu erstellen. So bist du bestens für alle Möglichen Eventualität gewappnet!

Kreditbetrag
320000
Laufzeit
35 Jahre
Monatliche Rate
ab
zB. Fixzins für 10 Jahre
ab 0,625 %
Monatliche Rate
ab
Zins
ab 0,25 %
*Repräsentatives Beispiel laut Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG)
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