Kaufvertrag beim Immobilienerwerb

Du hast deine Traumimmobilie gefunden und auch schon für die Finanzierung gesorgt? Gratuliere! Auf dem Weg zum Eigenheim gilt es jetzt, noch eine letzte Hürde zu nehmen: den Kaufvertrag. Was dieser beinhaltet und worauf du achten musst, erklären wir dir im folgenden Artikel.

In welcher Form muss ein Kaufvertrag erstellt werden?

Der Kaufvertrag (auch Liegenschaftsvertrag) für den Erwerb einer Immobilie kann in Österreich wahlweise mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Zudem besteht grundsätzlich Formfreiheit. Dennoch solltest du den Vertrag in jedem Fall von einer Anwältin erstellen lassen: Die Schriftform sowie eine möglichst präzise Formulierung der Rechte und Pflichten beider Parteien sind insbesondere im Streitfall essenziell. Eine Rechtsanwältin zu konsultieren, ist übrigens schon deswegen empfehlenswert, weil diese die Nebenkosten errechnen kann, die beim Kauf in Form von Steuern und Gebühren anfallen.

Was muss ein Kaufvertrag beinhalten?

Die Vertragspartner*innen

Sämtliche Parteien, die am Kauf der Immobilie beteiligt sind, müssen im Vertrag genannt werden: Angeführt werden müssen dabei Name, Geburtsdatum, Adresse, Sozialversicherungsnummer sowie die Staatsangehörigkeit. Fungieren jedoch Firmen als Vertragspartner, so müssen die Firmenbuchnummer und die Vetragsberechtigten im Kaufvertrag aufscheinen.

Eine exakte Beschreibung des Gegenstandes

Im Vertrag muss eine genaue Beschreibung der Immobilie bzw. des Grundstücks erfolgen, auf die bzw. das sich dieser bezieht. Neben Flächenwidmungsplänen und eventuellen Baubewilligungen muss hierbei die Adresse, die Fläche, das Entstehungsdatum sowie der Sanierungszustand des Objekts genannt werden.

Eine Mängelbeschreibung

Der*die Verkäufer*in ist dazu verpflichtet, sämtliche Mängel des Objektes offenzulegen, sodass diese im Kaufvertrag angegeben werden können. Geschieht dies nicht, so können später entdeckte Schäden von dem*der Käufer*in eingeklagt werden.

Vereinbarungen zu Kaufpreis und Zahlung

Der Kaufvertrag beinhaltet ferner sämtliche Informationen zu den Kosten der Transaktion: Der Preis der Immobilie, Zahlungsziele, die Zinslast sowie weitere auf der Immobilie liegende Lasten sind allesamt anzugeben. Es ist dabei empfehlenswert, die Bezahlung des Kaufpreises von einem*einer Treuhänder*in durchführen zu lassen: Sobald der Kauf mit dem Grundbucheintrag rechtskräftig ist, bezahlt diese*r den*die Verkäufer über ein eigens dafür eröffnetes Treuhandkonto. Auch der*die Treuhänder*in muss im Vertrag genannt werden.

Anfallende Kosten und wer diese zu begleichen hat

Auch die Frage, ab welchem Zeitpunkt der*die Käufer*in laufende Kosten zu begleichen hat, sollte im Kaufvertrag geklärt werden. Geklärt werden sollte ebenfalls, wer die Erstellung sowie die notarielle Beglaubigung des Vertrags zu welchen Teilen bezahlt.

Rücktrittsbedingungen

Auch wenn es nur unter besonderen Umständen möglich ist, von einem Liegenschaftsvertrag zurückzutreten – etwa wenn die betreffende Immobilie am Tag der Übergabe von dem*der Vorbesitzer*in noch nicht geräumt wurde: Im Vertrag sollte zumindest festgehalten werden, welche Maßnahmen eine Partei ergreifen muss, um die andere über ein Problem zu informieren bzw. zur Behebung eines Problems aufzufordern, ehe ein Rücktritt in Erwägung gezogen werden kann.

Dienstbarkeiten

Im Zuge der Vertragsabwicklung sollte zudem sämtliche Dienstbarkeiten im Grundbuch vermerkt werden. Dazu zählen etwa Wohn- und Mietrecht, Durchfahrtsberechtigungen sowie Wegrechte.

Die Aufsandungserklärung

Unter der sogenannten Aufsandungserklärung ist eine notariell beglaubigte Erklärung des*der Verkäufer*in darüber zu verstehen, dass die Eigentumsübertragung im Grundbuch vorgenommen werden kann. Damit willigt der*die Verkäufer*in in die Überschreibung der Immobilie an den*die Käufer*in ein.

Liegenschaftsvertrag beim Hauskauf

Beim Kauf eines Hauses innerhalb Österreichs gilt stets österreichisches Recht – unabhängig davon, ob der*die Käufer*in über einen Wohnsitz im Inland verfügt. Der Kaufvertrag sollte dabei zumindest folgende Punkte enthalten:
  • Name und Adresse von Käufer*in und Verkäufer*in
  • Der Name der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet
  • Die Adresse der Immobilie
  • Angaben bezüglich Miteigentümer*innen oder Belastungen durch Dritte
  • Unterschriften der Vertragsparteien
Den Vertrag solltest du nach der Erstellung notariell beglaubigen lassen und überlegen, ob das erworbene Haus als Haupt- oder Nebenwohnsitz dienen soll. Das ist sowohl für die Eintragung ins Grundbuch als auch in steuerlicher Hinsicht zentral: Nur im Falle eines Hauptwohnsitzes bist du in der Gemeinde, in der sich dein neues Haus befindet, auch steuerpflichtig.

Liegenschaftsvertrag beim Wohnungskauf

Beim Erwerb einer Wohnung sollten zusätzliche Flächen unbedingt im Kaufvertrag vermerkt werden – also auch Kellerabteile, Stellplätze und Grünflächen. Auch sämtliche Anzahlungen, die von dem*der Verkäufer*in ggf. verlangt werden, sollten angeführt und zuvor auf ihre Adäquatheit geprüft werden. Anschließend solltest du auch den Kaufvertrag über eine Wohnung von einem*einer Notar*in beglaubigen lassen.

Noch nicht fertiggestellte Wohnungen

Im Falle eines Kaufvertrags über eine Wohnung, die noch nicht fertiggestellt wurde, solltest du eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Damit stellst du sicher, dass die Wohnung nach ihrer Fertigstellung und vor ihrer Überschreibung an dich nicht an jemand anderen verkauft werden kann.

Bereits genutzte Wohnungen

Handelt es sich dagegen um eine Wohnung, die bereits genutzt wurde, dann informiere dich, wie es um das Hausgeld steht – also jene Summe, die von dem*der aktuelle Eigentümer*in als Vorschuss an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist: Bedenke, dass du bei einem Zahlungsrückstand schlimmstenfalls selbst für diesen Kostenpunkt aufkommen musst.

Vermietete Wohnungen

Wird die Wohnung, die du kaufst, vermietet, dann kannst du selbst entscheiden, wann du  den Platz der*des bisherigen Vermieter*in einnimmst: Mit der Grundbucheintragung oder mit der Bezahlung des Kaufpreises.

Welche kosten kommen beim Kaufvertrag auf mich zu?

Für die Erstellung des Liegenschaftsvertrags kannst du grundsätzlich mit Kosten in Höhe von 1-2,5 % des Kaufpreises rechnen. Die Kosten variieren ja nach der Leistung, die die Rechtsanwältin dabei zu erbringen hat: Sie steigen beispielsweise mit der Übernahme einer Treuhandschaft.
Auch die Makler*innenprovision solltest du beachten. Sie wird durch das Maklergesetz geregelt und beträgt 1-4 % des Kaufpreises:  Maximal 4 % musst du bis zu einem Kaufpreis von 36 336, 42 Euro bezahlen. Höchstens 3 %, wenn du 48 488, 51 Euro oder mehr für deine Immobilie bezahlst. Für Kaufpreise, die zwischen diesen Beträgen liegen wird eine Provision in der Höhe von 1 453, 46 Euro fällig.

Noch Fragen?

Solltest du weitere Fragen zum Kaufvertrag oder zu einem anderen Thema rund um den Immobilienerwerb haben, dann melde dich jederzeit bei unseren Berater*innen. Wir helfen dir unkompliziert und unverbindlich weiter und sorgen dafür, dass sich der Kauf nicht unnötig in die Länge zieht, sondern du so schnell wie möglich in deinem neuen Zuhause einziehen kannst .

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