Was kostet eine Wohnung?

Eine eigene Wohnung bedeutet Sicherheit und Freiheit. Doch der Weg dorthin ist auch eine Herausforderung. Die Kosten und die eigene finanzielle Lage werden beim Wohnungskauf oft unterschätzt. Den Überblick über Maklerprovisionen, Kreditangebote und alle Nebenkosten zu bewahren, ist ganz schön schwierig. In diesem kurzen Artikel soll es deshalb darum gehen, was es wirklich kostet, sich den Traum von einer eigenen Wohnung zu erfüllen und welche laufenden Kosten dich als zukünftige*r Wohnungseigentümer*in erwarten.

Kann ich mir eine Wohnung leisten?

Vor dem Wohnungskauf solltet du sicher sein, dass deine finanzielle Lage dir überhaupt ermöglicht, eine Wohnung zu kaufen. Gegebenenfalls solltest du dir rechtzeitig Unterstützung von Familienmitgliedern oder Freund*innen suchen. Ob du dir eine Wohnung leisten kannst, hängt vor allem von der Höhe deiner Einkünfte und den Kosten der Wohnung ab. Bevor du eine Wohnung kaufst, solltest du jedoch bereits ein gewisses Startkapital angespart haben. Denn je höher dieses ist, desto günstiger ist dein Kredit. Danach beginnt die Suche nach dem passenden Kredit. Doch es gibt beim Kauf einer Wohnung auch einige weitere Kosten, über die wir dir einen Überblick geben möchten.

Es gibt viele gute Gründe, in eine eigene Wohnung zu investieren. Trotzdem entscheiden sich in Österreich die große Mehrheit für eine Miete, weil es bei dem Kauf von Immobilien große Hürden und vieles zu beachten gibt.

Eigentum - Pro und Contra

Pro:
  • Wertanlage: Immobilien sind die bewährteste und stabilste Anlageform. Außerdem können sie ohne Kaufvertrag an Familienmitglieder vererbt und verschenkt werden
  • Fixkosten für das Wohnen sinken im Laufe der Jahre, weil irgendwann bloß die Betriebskosten bezahlt werden müssen
  • Kredite bekommt man von der Bank eher, wenn man bereits Eigentum besitzt, denn dieses dient dabei als Sicherstellung
  • Freiheit bei der Gestaltung: Die Wohnung, die du kaufst, gehört dann wirklich dir und du kannst sie ganz nach deinen Wünschen gestalten
Contra:
  • hoher Eigenmittelaufwand: Du brauchst zuerst ein Startkapital
  • Kreditaufnahme: bei der Kreditaufnahme benötigst du Sicherheiten und jede Kreditaufnahme birgt auch Risiken
  • Eigentümerpflichten: Als Eigentümer*in fallen völlig neue Pflichten an, die man als Mieter*in nicht hat

Welche Kosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an?

Neben dem Kaufpreis der Wohnung ist auch mit weiteren fixen Kosten zu rechnen. Beachten solltest du die anfallende Grunderwerbssteuer: diese beträgt 3,5% des Kaufpreises. Außerdem musst du für die Eintragung ins Grundbuch eine Gebühr von 1,1% des Kaufpreises zu zahlen. Die Maklerprovision kannst du dir sparen, wenn du nach provisionsfreien Immobilien suchst. Allerdings verfügen Makler*innen über das bessere Sortiment, wofür sich die 3,6% durchaus lohnen können. Die Kosten für Rechtsanwälte und Notare bei der Vertragserrichtung und Kaufabwicklung liegen bei 1% bis zu 3% des Kaufpreises. Hierbei kannst du aber auch eine Pauschale vereinbaren. Insgesamt musst du also um die 7 % des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Kosten für Rechtsanwälte und Notare zum Wohnungspreis hinzurechnen, einschließlich Maklerprovision sind es sogar bis zu 11,2%.

Maklerprovision

Mit 3,6% des Kaufpreises fällt die Maklerprovision ganz schön hoch an. Wenn du dir diese sparen möchtest, kannst du selbst nach provisionsfreien Wohnungen suchen. Diese sind aber oft weniger hochwertig, da Makler*innen das bessere Sortiment haben. Außerdem bieten seriöse Makler*innen dir eine gute Beratung und helfen dir auf dem Weg der Abwicklung, da sie mit Notaren, Anwälten und häufig auch mit Finanzexperten vernetzt sind.

Tipp: Vielleicht verkauft auch jemand in deinem Familien- oder Bekanntenkreis eine hochwertige Wohnung. Frühzeitiges Nachfragen und Erkundigen schadet jedenfalls nicht, denn vielleicht kannst du dir auch auf diesem Weg die Maklerprovision sparen.

Fixkosten beim Wohnungskauf

Die Grunderwerbssteuer ist beim Immobilienkauf nicht zu umgehen. Diese beträgt in Österreich ca. 3,5% des Kaufpreises. Es gibt Sonderfälle für Unternehmen, in denen es lediglich 0,5% sind.

Wenn du dein Wohneigentumsrecht in das Grundbuch eintragen lässt, musst du ca. 1,1% des Kaufpreises dafür bezahlen. Falls du einen Hypothekarkredit aufgenommen hast, trägt die Bank außerdem dein Pfandrecht auch im Grundbuch ein, wofür du noch zusätzliche 1,2% zahlen musst.

Bei der Feststellung des Werts einer Liegenschaft ist es gut, auf zuverlässige beeidete Sachverständige zurückzugreifen. Diese verlangen jedoch etwa 500 bis 1000 Euro pro Schätzung. Bei teureren Immobilien oder umfassenden Beschreibungen verlangen sie oft noch mehr. Mit diesen Kosten musst du gegebenenfalls also auch noch rechnen.

Das Erstgespräch bei Notaren oder Anwählten kostet erstmal nichts. Allerdings zahlst du die Verträge und die Begleitung der Abwicklung beim Kauf einer Wohnung. Diese Kosten orientieren sich am Wert der Immobilie. Der Kaufvertrag wird von Notaren oder Rechtsanwälten errichtet. Wichtige Faktoren wie beispielsweise die Wohnungsausstattung, bekannte Mängel der Wohnung, Übergabetermin und Zahlungsfrist sollten dabei geklärt werden.

Quadratmeterpreise und Zustand der Wohnung – Das solltest du wissen

Die Quadratmeterpreise variieren abhängig von der Lage der Wohnung. Doch nicht nur deshalb ist die Lage ein wichtiges Kriterium bei der Wohnungswahl, sondern vor allem auch, wenn diese als Investment mit Wertsteigerung betrachtet wird. In fünf bis zehn Jahren, kann eine Wohnung durch ihre Lage durchaus an Wert gewinnen. Deshalb sollte man sich auch über die zukünftige Stadtplanung in dem Bereich informieren (ist z.B. der Bau neuer U-Bahn-Stationen geplant?).

In Wien zahlt man aktuell je nach Größe in der Inneren Stadt zwischen 7.000 und 10.000 € pro Quadratmeter. In den restlichen inneren und äußeren Stadtbezirken Wiens liegt der Preis pro Quadratmeter bei ca. 2.700 bis zu 6.500 €.

Der Zustand der Wohnung beeinflusst ihren Preis natürlich auch. Renovierungsbedürftige Wohnungen bekommt man für einen günstigeren Preis, doch muss man hier gut überlegen, ob sich der günstigere Preis mit den Renovierungskosten und dem Aufwand insgesamt wirklich lohnt.

Bei der Wohnungsbesichtigung solltest du folgende Punkte überprüfen:

  • Zustand der Zimmer, Wände, Böden, Fenster, Leitungen und Rohre
  • Anschlüsse: Strom, Kabel, Satellit, Waschmaschine, Geschirrspüler, Herd (Strom/Gas?)
  • Elektronik
  • Sind alle angegebenen Daten korrekt? (Quadratmeterzahl etc.)

Neben dem Zustand der Wohnung solltest du auch den Zustand des Gebäudes erfragen:

  • Sind Investitionen geplant und wieviel Kapital steht den Eigentümer*innen eigentlich zur Verfügung?
  • Welche Sanierungen und Renovierungen wurden im Laufe der letzten Jahre getätigt?
  • Muss in nächster Zeit etwas im Gebäude renoviert werden?
  • Steht eine Liftreparatur an?
  • Ist das Dach in Ordnung?
  • Wird es in Zukunft einen Ausbau des Dachgeschoßes geben?
  • Wurde eine thermische Sanierung geplant?
  • In welchem Zustand befindet sich der Keller?
  • Wie hoch ist der Reperaturfond?

Alle diese Dinge findest du heraus, wenn dir die Protokolle der Wohungseigentümerversammlungen gezeigt werden. Üblicherweise finden in jedem Haus einmal jährlich Eigentümerversammlungen statt, in denen man gemeinsam anstehende Renovierungen und Änderungen bespricht. Hier solltest du dir zumindest die Protokolle der letzten drei Jahren ansehen.

Laufende Kosten als Wohnungseigentümer*in

Betriebskosten sind laufende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Dazu gehören generell:
  • Verwaltungskosten
  • Hausbetreuungskosten (entweder durch externe Hausbetreuung oder Hausbesorger*innen)
  • Wasser- und Abwassergebühren (inkl. Wartungsgebühren)
  • Kosten für die Eichung, Wartung und das Ablesen von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
  • Müllabfuhr
  • Kanalräumungskosten
  • Kosten für die Schädlingsbekämpfung
  • Beleuchtungskosten des allgemeinen Teils des Gebäudes
  • Rauchfangkehrerkosten
  • Versicherungen wie z.B. Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Leitungswasserschädenversicherung und andere Versicherungen gegen Glasbruch und Sturmschäden (Wenn die Mehrheit der Mieter zustimmt)
Als Eigentümer*in kommen aber noch weitere Kosten auf dich zu, wie z.B. Ausgaben für Gemeinschaftsanlagen, Rücklagen, Annuitätenzahlungen, also die jährlichen Zinsen- und Tilgungsraten für Investitionen, etc.

Fazit: Lass dich nicht abschrecken, aber informiere dich gut!

Beim Wohnungskauf fallen viele Kosten an, die anfangs einschüchternd wirken können. Doch wenn du gut im voraus planst, dich professionell beraten lässt und nicht voreilig handelst, kann sich der Kauf einer Wohnung durchaus lohnen. Eine eigene Wohnung bietet dir als Eigentümerin nicht nur absolute Sicherheit und Freiheit im Vergleich zu Mietwohnungen, sondern ist auch ein hervorragendes Investment. Dir gleich zu Beginn professionelle Unterstützung für den gesamten Prozess zu suchen, spart dir später viel Zeit, Geld und Nerven. 

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*Repräsentatives Beispiel laut Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) 🔗

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