Unter bestimmten Umständen ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital durchaus möglich. Allerdings eignet sich eine solche Finanzierung nicht für jede*n. In diesem Artikel erfährst du, ob sie für dich infrage kommt und worauf du dabei achten solltest.
Welche Möglichkeiten es gibt
Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital wird der volle Kaufpreis der Immobilie mit Hilfe eines Kredits finanziert, weshalb man manchmal auch von einer Vollfinanzierung spricht. Aber es gibt dabei zwei unterschiedliche Varianten:
- Die 100%-Finanzierung: hier wird „nur“ der volle Kaufpreis deiner Immobilie durch Kredite finanziert. Die Kaufnebenkosten werden von dir selbst getragen
- Die 110%-Finanzierung oder Vollfinanzierung: Bei der Vollfinanzierung wird, wie der Name bereits sagt, der gesamte Kaufpreis der Immobilie sowie auch alle anfallenden Kaufnebenkosten von einem Kredit abgedeckt. In diesem Fall bringst du überhaupt kein Eigenkapital mit ein.
Die Vollfinanzierung bringt viele Nachteile mit sich, weil sie länger dauert und langfristig viel mehr kostet. Deshalb empfehlen wir meistens, zumindest die Nebenkosten selbst zu finanzieren.
Bei jeder Immobilienfinanzierung gilt: Je mehr Eigenkapital du aufbringen kannst, desto geringer fallen die Zinsen an, die dich erwarten. Wenn du kein Eigenkapital hast, verlangen Banken für das höhere Risiko auch höhere Zinsaufschläge, um sich selbst abzusichern. Dadurch fällt deine Monatsrate automatisch um einiges höher aus. Das bedeutet, dass du ein recht hohes Einkommen haben solltest, um die hohen Monatsraten bezahlen zu können. Eine überdurchschnittlich gute Kreditwürdigkeit (Bonität) ist auf jeden Fall die wichtigste Voraussetzung für eine Finanzierung ohne Eigenkapital.
Wann ist die Finanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll?
Die Vollfinanzierung von Immobilien ist ziemlich teuer und nur in sehr wenigen Fällen empfehlenswert. Sie kommt in Zeiten niedriger Zinsen, wie jetzt gerade, und bei einem sicheren und relativ hohen Einkommen allerdings durchaus in Frage. Bevor du dich für eine solche Finanzierung entscheidest, solltest du dich jedoch gut beraten lassen und alle Vor- und Nachteile sowie Risiken abwägen.
Wenn du über eine überdurchschnittliche Bonität verfügst und ein hohes Einkommen hast, kann eine Vollfinanzierung also für dich sinnvoll sein. Nur so kannst du den bevorstehenden Nachteilen und Risiken überhaupt entgegentreten. Wenn du selbstständig bist, oder ein freies Angestelltenverhältnis hast, stehen deine Chancen, eine Vollfinanzierung zu erhalten und aufrechtzuerhalten, wesentlich schlechter. Dein Einkommen ist nicht sicher und unterliegt in Zukunft möglicherweise Schwankungen, weshalb die Risiken einfach zu hoch sind.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist für Selbstständige deshalb sehr schwer zu bekommen. Die meisten Bänke treffen solche Entscheidungen je nach Einzelfall. Ärzt*innen und Rechtsanwält*innen haben es dabei meist leichter als Gewerbetreibende. Du kannst deine Chance auf einen solchen Kredit jedoch steigern, indem du einen zweiten Kreditnehmer mit regelmäßigen und sicheren Einkommen heranziehst, der für die Bank dann das Risiko vermindert.
So erhöhst du deine Chancen auf eine Finanzierung ohne Eigenkapital
Noch eher steigerst du deine Chancen, wenn du zumindest das Kapital für die Kaufnebenkosten selbst aufbringen kannst. Die Nebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer oder die Maklergebühr sind Geld, das nach dem Kauf nicht mehr bleibt, es gibt für sie keinen materiellen Gegenwert mehr. Das erhöht die Finanzierungsrisiken, welches Banken möglichst gering halten möchten. Das hohe Risiko einer 110%-Finanzierung gleicht die Bank dann mit Zinsaufschlägen aus, weshalb diese Finanzierung um einiges teurer ausfällt und sich langfristig vielleicht gar nicht auszahlt.
Darüber hinaus ist der Zustand deiner Immobilie entscheidend. Wenn das Objekt gut erhalten ist und in einer beliebten Lage steht, steigert es die Chance, eine Finanzierung zu erhalten. Vor allem, wenn man abschätzen kann, dass der Wert der Immobilie steigt, stimmt die Bank eher zu, deine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren.
Fazit
Wenn du also einen befristeten Job hast, Selbstständig oder frei angestellt bist, oder dich in der Probezeit befindest, solltest du eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital lieber nicht in Anspruch nehmen. Am Ende stehst du möglicherweise ohne Job vor einem riesigen Schuldenberg. Die Vollfinanzierung ist auch zu riskant, wenn dein Gehalt durch eine Schwangerschaft, einen Unfall oder Krankheit sinkt oder völlig wegfällt. In diesen Fällen wird eine Finanzierung ohne Eigenkapital meist gar nicht gewährt, gleichzeitig sind das Dinge, die unvorhersehbar sein können und die du deshalb immer mitbedenken solltest. Ein sicherer Arbeitsplatz, ein hohes Einkommen, das Eigenkapital zur Deckung der Nebenkosten und niedrige Zinsen machen die Finanzierung ohne Eigenkapital denkbar und je nach Höhe des Gehalts wahrscheinlicher.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist also möglich. Ob sie für dich infrage kommt und ob du die Voraussetzungen dafür wirklich erfüllst, solltest du dir vorher allerdings gut überlegen. Die Risiken sind nicht zu unterschätzen und die Zukunft ist unvorhersehbar. Lass dich vor einer solchen Entscheidung immer gut beraten.