Immobilien kaufen und vermieten – zahlt sich das aus?

Seit dem Aufkommen des modernen Kapitalismus gelten Immobilien als eine der sichersten Anlagemöglichkeiten für Investor:innen. Kein Wunder – lässt sich das Wohnen ungeachtet aller Veränderung der Einrichtungsmoden doch zu den menschlichen Grundbedürfnissen zählen. Darüber hinaus haben sich Häuser und Wohnungen nicht nur als besonders wertbeständig erwiesen, gerade in der jüngeren Vergangenheit steigen die Immobilienpreise wieder drastisch. Aber lohnt sich der Erwerb einer Immobilie zum Zweck ihrer Vermietung tatsächlich für jede:n? Im folgenden Artikel gehen wir dieser Frage auf den Grund.

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Die Immobilienpreisentwicklung in Österreich

Wenn es um die Frage nach dem Kauf einer Immobilie zu Vermietungszwecken geht, so ist es empfehlenswert, zunächst die jüngsten Entwicklungen auf dem Markt in den Blick zu nehmen. Auf diesem ist aktuell eine rasche Preisentwicklung nicht nur von Objekten in urbanen Ballungsräumen, sondern auch von solchen in weniger gefragten Umgebungen zu beobachten. 2022 sind die mittleren Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal um 12,3 % gestiegen. Am stärksten fiel der Anstieg in diesem Zeitraum bei Einfamilienhäusern außerhalb Wiens aus: Er betrug 16,1 %. Hinter dieser Preisentwicklung fällt sogar jene von neuen Eigentumswohnungen in der Bundeshauptstadt zurück, die sich mit 12,8 % allerdings ebenfalls im zweistelligen Bereich bewegte. Zurückführen lässt sich diese Preisentwicklung auf die höchste Inflationsrate seit den 80er Jahren sowie auf den negativen Wert der Realzinsen von Anleihen. Beim Erwerb einer Immobilie für die Vermietung muss man also die Tatsache bedenken, dass derzeit auch auf dem österreichischen Markt erste Anzeichen einer Immobilienblase zu finden sind. Platz diese, so verliert auch deine als Anlage erstandene Wohnung an Wert.


Die Kunst des Vermietens – oder: Rechnen

Sofern das Mietverhältnis keine Probleme bereitet und sich das Objekt gut finanzieren lässt, stellt die Vermietung von Immobilien eine attraktive Option für eine zusätzliche, regelmäßige Einkommensquelle dar. Insbesondere bereits vorhandene Immobilien, die andernfalls leer stünden, eignen sich somit bestens für die Vermietung an Dritte. Wenn du den betreffenden Wohnraum allerdings zuerst erwerben musst, solltest du eine detaillierte Aufstellung über sämtliche Kosten anfertigen, die dieser Kauf nach sich zieht, und ermitteln, ab welchem Zeitpunkt die voraussichtlichen Mieteinnahmen diese übersteigen – ab wann du also Gewinn erzielen würdest. Denn bis dahin musst du die Tilgung des zur Anschaffung der vermieteten Wohnfläche aufgenommenen Kredites aus deinem derzeitigen Einkommen finanzieren. Die idealen Konditionen findest du übrigens mit unserem Kreditrechner. Vergiss nicht, in dieser Rechnung sämtliche Nebenkosten zu berücksichtigen, die beim Immobilienkauf anfallen. Erst dann kannst du realistisch abschätzen, ob du die Finanzierungskosten vor dem Zeitpunkt, ab dem du die Immobilie gewinnbringend vermietest, problemlos tragen kannst. Schließlich musst du auch die Steuerpflichtigkeit deiner Mieteinnahmen bedenken. Holst du dir bei der betreffenden Einkommenssteuererklärung Hilfe bei einer professionellen Steuerberatung, so fallen wiederum zusätzliche Kosten an.


Deine Pflichten als Vermieter:in

Als zukünftige Vermieter:in solltest du ebenfalls bedenken, dass der Rechtsschutz für Mieter:innen in Österreich stark ausgeprägt ist. Um die Kaution einbehalten oder Mietverträge auflösen zu können, musst du gute Gründe angeben und die entsprechenden Tatbestände auch beweisen können – nötigenfalls vor Gericht. Denn was Kaution, Befristung und Kündigung betrifft, kennt das Mietrechtsgesetz eindeutige Regelungen, die sich kaum anfechten lassen. Sind unverzichtbare Maßnahmen zur Instandhaltung des betreffenden Objekts nötig, so haben deine Mieter:innen umgekehrt allerdings die Möglichkeit, von dir deine sogenannte Erhaltungspflicht einzufordern. Auch ist es ihnen möglich, die Betriebskostenabrechnung einzusehen. Weil du dich als Haus- oder Wohnungseigentümer:in in der finanziell stärkeren Lage befindest, versetzt dich das Mietrecht in die rechtlich schwächere.

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