Viele Experten warnen momentan vor einer Immobilienblase, die platzen könnte. Das kann einen ziemlich verunsichern, vor allem auch in Hinblick auf die noch unvorhersehbaren Auswirkungen der Pandemie. Deshalb schauen wir uns das Thema in diesem Artikel genauer an. Wir erklären dir, was eine Immobilienblase ist, was es bedeutet, wenn die Blase platzt und wie realistisch das momentan wirklich ist.
Was ist eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase entsteht, wenn Immobilien auf dem Markt enorm überbewertet werden. Dann steigen die Immobilienpreise über einen längeren Zeitraum unverhältnismäßig schnell und stark an. Die Nachfrage steigt, aber das Angebot bleibt begrenzt und die Blase wächst schnell an, bis sie irgendwann platzt und die Preise wieder sinken. Damit sie platzt, müssen allerdings mehrere unterschiedliche Faktoren eintreten.
Wie kann es zu einer Immobilienblase kommen?
Es gibt unterschiedliche Gründe, die zur Entstehung einer Immobilienblase führen. Diese Gründe sind ziemlich vielschichtig und hängen oft eng miteinander zusammen:
- Spekulation: Investoren, die am Immobilienboom verdienen möchten, kaufen Liegenschaften, um sie mit möglichst viel Gewinn wieder zu verkaufen. Viele dieser Liegenschaften stehen außerdem lange leer, was vor allem in Städten die Preise steigen lässt weil das Angebot begrenzt ist, aber eine große Nachfrage nach Wohnraum besteht.
- Steigende Nachfrage bei niedrigen Zinsen: Wenn die Zinsen niedrig sind, kaufen sich mehr Menschen Immobilien und die Nachfrage steigt. Allerdings können auch die Zinsen wieder steigen und viele sich die monatliche Rate danach nicht mehr leisten. Das ist auch eine Gefahr für das Bankensystem.
- Fiskalpolitische Maßnahmen: Auch der Staat kann Angebot und Nachfrage z.B. durch steuerliche Begünstigungen auf dem Markt negativ beeinflussen.
- Bevölkerungswachstum: Steigende Bevölkerungszahlen können eine Immobilienblase befeuern, weil immer mehr Menschen Wohnraum benötigen und die Nachfrage bei zu geringer Bautätigkeit einen Druck auf die Preise ausübt.
- Es wird zu wenig gebaut: Vor allem in großen Städten wird Bauland immer knapper. Das bedeutet, dass nicht mehr ausreichend neuer Wohnraum geschaffen werden kann, um der hohen Nachfrage zu begegnen.
Wenn die Immobilienpreise von ihrem Sachwert und den Mietpreisen entkoppelt werden, ist das ein wichtiges Anzeichen für eine wachsende Immobilienblase. Während die Mietpreise nur wenig steigen oder stagnieren, sind Käufer*innen bereit, stark überhöhte Kaufpreise zu bezahlen. Wenn sich das Lohnniveau gleichzeitig kaum verändert, kann das dazu führen, dass Kreditnehmer ihren Kredit nicht mehr zurückzahlen können.
Zu einem bestimmten Zeitpunkt erreichen die Preissteigerungen dann schließlich ihren Höhepunkt und die Preise beginnen wieder zu sinken. Wenn ein plötzlicher Preisverfall eintritt, spricht man vom Platzen der Immobilienblase. Wenn die Blase platzt, setzt das oft eine Abwärtsspirale in Gang: der Preissturz beginnt und kann zu Panikverkäufe führen, die einen konstanten Preisverfall auslösen.
Was passierte 2007 in Amerika?
Genau das ist in Amerika 2007 passiert und hatte 2008 eine Weltwirtschaftskrise zur Folge. Der Grund waren aber nicht einfach stark fallende Immobilienpreise. In den USA war die Ursache für die Immobilienblase, dass immer mehr Kreditnehmer mit sehr geringer Bonität einen Immobilienkredit aufgenommen hatten. Damals gaben die Banken Kredite viel zu leichtfertig her. Durch die steigende Nachfrage sind die Preise immer weiter gestiegen, während gleichzeitig immer mehr Kredite vergeben wurden. Es entstand eine Preisspirale. Weil weder der Staat noch die Banken eingegriffen haben, heizte sich der Markt künstlich immer weiter auf. Die Kredite wurden immer größer und die Menschen konnten sie nicht mehr zurückzahlen. Dadurch gerieten wiederum die Banken in finanzielle Schwierigkeiten.Schließlich ist die Blase geplatzt, was schlimme Folgen für die Kreditnehmer und das Bankensystem hatte.
Kann das in Europa auch passieren?
Grundsätzlich kann es überall zu einer Immobilienblase kommen. Aber in Europa, und vor allem in Deutschland und Österreich, sind die Anforderungen an Kreditnehmer deutlich höher als damals in den USA. Mit einer zu geringen Bonität erhält man hier keinen Kredit.
In Deutschland und Österreich steigen die Immobilienpreise schon seit Jahren, das ist klar spürbar. Ob uns eine Immobilienblase droht, ist allerdings umstritten. Viele Experten und Expertinnen warnen davor, dass es zu einer kommen könnte, andere meinen, dass Deutschland und Österreich im Vergleich zu anderen europäischen Staaten noch weit davon entfernt sind.
Soll ich abwarten, bis die Blase platzt?
Gute Frage. Es kommt auch hier ganz darauf an, wen du fragst. Experten, die vor einer bevorstehenden Immobilienblase warnen, werden dir meistens davon abraten. Diejenigen, die die Angst vor der Blase für unberechtigt halten, werden dir dazu raten, jetzt in eine Immobilie zu investieren, weil die Zinsen aktuell niedrig sind.
Wir finden, dass man nicht jedem das gleiche Raten kann. Wir müssen deine individuelle Situation betrachten, denn für manche ist es aktuell ungefährlich in eine Immobilie zu investieren, während es für manche besser wäre, abzuwarten.
Schuldenfreie Immobilienbesitzer*innen haben beispielsweise im Falle einer Immobilienblase überhaupt nichts zu befürchten. Aber auch wenn du die Immobilie lediglich für deinen Eigenbedarf kaufst, einen Kredit abbezahlst und die monatlichen Raten nicht allzu hoch angesetzt hast, kannst du einige Zeit mit den etwas erhöhten Raten umgehen, bis sich die Situation wieder beruhigt hat. Es ist auch von Bedeutung welches Zinsmodell du mit der Bank vereinbart hast.
Über all diese Dinge muss man sprechen, um die Gefahr richtig einzuschätzen. Genauso wie du über die Situation am Markt informiert sein musst, musst du die Gefahr für dich selbst richtig einschätzen können. Fakt ist, dass die Investition in “Betongold” immer noch für viele Menschen eine der sichersten Varianten darstellt, um ihr Geld anzulegen.
Egal, was passiert: Lass dich jetzt beraten.
Gerade wenn du dir noch nicht sicher bist, ob du jetzt eine Immobilie kaufen sollst oder noch warten willst: Die richtige Vorbereitung schadet nie. Beschäftige dich mit den Themen Finanzierung, Kredit und Zinsen. Verfolge die Nachrichten. Und sprich lieber zu früh als zu spät mit einem Finanzberater über deine Pläne. Wer weiß, vielleicht kommt der Zeitpunkt für dich ja doch früher als du denkst.