Mit diesen Kaufnebenkosten musst du rechnen

Du hast deine Traumimmobilie gefunden und planst gerade deine Finanzierung, bist dir aber nicht sicher, welche Nebenkosten bei diesem Kauf auf dich zukommen? Kein Problem – denn im Grunde ist die Antwort ganz einfach. In Summe solltest du mit Kaufnebenkosten von etwa 10% bis 12% des Kaufpreises rechnen. Wenn du dieser Regel folgst, kannst du dir schnell und unkompliziert selbst ein Bild machen, schon bevor du mit einem Finanzierungsexperten sprichst.

Aber sehen wir uns die Kaufnebenkosten in Ruhe an. Neben dem Kaufpreis gibt es in Österreich folgende Nebenkosten:

• eine Maklerprovision
• eine Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch
• die Grunderwerbsteuer
• Notar- oder Anwaltskosten

So viel kostet die Maklerprovision

Die Provision der Makler:in wird durch das Maklergesetz geregelt und richtet sich nach dem Kaufpreis der jeweiligen Immobilie: Eine Provision von höchstens 4 % des Kaufpreises ist zu zahlen, wenn dieser 36.336,42 Euro oder weniger beträgt. Werden 48.488,51 Euro oder mehr für die Immobilie bezahlt, so sinkt die Provision auf maximal 3 %. 1.453,46 Euro werden von Makler*innen in Rechnung gestellt, wenn der Preis zwischen den genannten Summen liegt. Dabei solltest du beachten, dass jeweils ein Umsatzsteuerbetrag von 20 % addiert wird.

Im Regelfall tragen Käufer:in und Verkäufer:in die Provision zu jeweils 50 %. In bestimmten Fällen kann es jedoch dazu kommen, dass eine der Parteien die gesamte Höhe der Provision begleicht: Bei einerInnen-Provision wird der gesamte Betrag etwa von dem:der Verkäufer:in beglichen und ist im Kaufpreis bereits inkludiert. In diesem Fall musst du die Provision nicht mehr seperat berücksichtigen.

So setzt sich die Grunderwerbsteuer und Grundstückswert zusammen

Für die Grunderwerbsteuer, die du bei jedem Grundstücks- und Wohnungskauf bezahlen musst, bildet der Wert des gekauften Grundstücks bzw. der Wohnung die Mindestbemessungsgrundlage. Dabei sind 3,5 % des Grundstückswerts zu bezahlen. Der Wert des Grundstückes wird entweder mit dem Pauschalmodell oder – seit 2017 – mit dem von der Statistik Austria erarbeiteten Immobilienspiegel ermittelt. Im Rahmen des Pauschalmodells benötigt man folgende Parameter

• Die im Grundbuch oder auf dem Einheitswertbescheid vermerkte Grundfläche
• Der Bodenwert – d.h. der Wert eines unbebauten bzw. fiktiv freien Grundstücks
• Der nach Postleitzahl variierende Hochrechnungsfaktor
• Die im Grundbuch oder auf dem Einheitswertbescheid vermerkte Grundfläche
• Der Bodenwert – d.h. der Wert eines unbebauten bzw. fiktiv freien Grundstücks
• Der nach Postleitzahl variierende Hochrechnungsfaktor
• Die Nutzfläche der Immobilie – d.h. die Bodenfläche, abzüglich Wandstärken, Durchbrechungen und Ausnehmungen. Keine Berücksichtigung finden Treppen, nicht überdachte Balkone, Terrassen sowie Dachraum, der nicht ausgebaut wurde.
• Alternativ zur Nutzfläche die Bruttogrundrissfläche – d.h. die Gesamtheit der Grundrissflächen sämtlicher Grundrissebenen, wobei für Flächenanteile, die keine Nutzflächen darstellen, 30 % abgezogen werden
• Der Baukostenfaktor, der die durchschnittlichen Baukosten angibt, die aus Daten der Statistik Austria ermittelt wurden

Der Grundstückswert

Der Grundstückswert setzt sich schließlich aus Gebäude- und Grundwert zusammen. Gebäude- und Grundwert wiederum sind folgendermaßen zu berechnen:

• Grundwert = Grundfläche x [(3 x Bodenwert pro m2) x Hochrechnungsfaktor]
• Gebäudewert = Nutzfläche (alternativ Bruttogrundrissfläche) x Baukostenfaktor x Abschlag je nach Art und Alter der Immobilie

Auch die Eintragung ins Grundbuch zählt zu den Kaufnebenkosten

Als Grundbuch wird in Österreich das öffentlich einsehbare Register sämtlicher Grundstücke bezeichnet, in dem die Eigentümer:innen der Liegenschaften sowie deren Rechte, Pflichten und Belastungen vermerkt sind. Wenn du das Eigentumsrecht in das Grundbuch eintragen lässt, fallen zumindest 1,1 % des Kaufpreises und eine Eingabegebühr von 44 Euro an. Finanzierst du den Kauf mithilfe einer Bank, dann sind darüber hinaus noch 1,2% des Pfandbetrags zu entrichten. Wir empfehlen dir außerdem, den Antrag auf Eintragung online zu stellen – ansonsten müsstest du weitere 62 Euro bezahlen.

Wie hoch sind die Notar- bzw. Anwaltskosten für den Kaufvertrag?

Da für die Erstellung des Kaufvertrags ein:e Notar:in oder ein:e Anwält:in gebraucht wird, fallen auch hierfür Kosten in Form eines Honorars an. Diese betragen etwa 2-3 % des Kaufpreises und werden durch den Kammertarif fixiert. Üblicherweise kann aber auch ein Pauschalhonorar vereinbart werden.

Finanzierungskosten als Kaufnebenkosten

Da ein Großteil der Käufer:innen nicht über genügend Eigenkapital zur Anschaffung einer Immobilie verfügt, muss in den meisten Fällen ein Kredit aufgenommen werden. Welche Optionen es hier gibt, erläutern wir dir in unserem Beitrag zu den unterschiedlichen Kreditarten. Im Falle einer Immobilienfinanzierung, die von einer Bank oder Bausparkasse in Österreich angeboten wird, ist zunächst mit einer Bearbeitungsgebühr von höchstens 3 % des Kreditvolumens zu rechnen. Einen weiteren Bestandteil der Finanzierungskosten bilden die monatlichen Raten, mit denen der aufgenommene Kredit abbezahlt wird. Diese solltest du so wählen, dass noch genügend Kapital zur Deckung weiterer laufender Kosten und im Idealfall auch zum Ansparen verfügbar bleibt.

Nicht vergessen: Die Kosten nach dem Kauf!

Neben den bereits genannten solltest du auch die nach dem Kauf anfallenden Kosten berücksichtigen und über genügend Kapital für den Erhalt der Immobilie sowie die Deckung der laufenden Kosten verfügen. Hierzu zählen vor allem die Betriebskosten für Heizung, Wasser und Kanal, die Müllentsorgung, die Versicherungsprämie für die Immobilie, öffentliche Abgaben sowie etwaige Kosten für Anlagen, die von der gesamten Hausgemeinschaft genutzt werden (etwa Grünflächen, Lift usw.). Berechnungen der Statistik Austria zufolge beliefen sich die durchschnittlichen netto-Betriebskosten in Österreich 2020 auf 24,96 Euro pro Quadratmeter im Jahr. Auch sind die Betriebskosten im Falle einer gemieteten Immobilie üblicherweise geringer als bei einem Haus bzw. einer Eigentumswohnung.

Und zu guter letzt, willst du deine neue Wohnung oder dein neues Haus ja nicht nur kaufen, sondern natürlich auch darin wohnen. Vor einer Finanzierungsanfrage solltest du deshalb auch eine ungefähre Vorstellung von den Kosten für die Einrichtung haben, die du dir wünscht. Schlage diese Summe am besten einfach auf die Immobilienkosten auf. Dann steht einer schnellen Ersteinschätzung für deinen Kredit nichts mehr im Wege.