Was kostet eine Wohnung wirklich?

Eine eigene Wohnung bedeutet Sicherheit und Freiheit. Doch der Weg dorthin ist auch eine Herausforderung. Die Kosten und die eigene finanzielle Lage werden beim Wohnungskauf oft unterschätzt. Den Überblick über Maklerprovisionen, Kreditangebote und alle Nebenkosten zu bewahren, ist ganz schön schwierig. Es gibt viele gute Gründe, in eine eigene Wohnung zu investieren. Trotzdem entscheiden sich in Österreich die große Mehrheit für eine Miete, weil es beim Kauf von Immobilien Hürden und viel zu beachten gibt. In diesem kurzen Artikel soll es deshalb darum gehen, was es wirklich kostet, sich den Traum von einer eigenen Wohnung zu erfüllen und welche laufenden Kosten dich als zukünftige*r Wohnungseigentümer*in erwarten.

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Kannst du dir eine Wohnung leisten?

Vor dem Wohnungskauf solltet du sicher sein, dass deine finanzielle Lage dir überhaupt ermöglicht, eine Wohnung zu kaufen. Gegebenenfalls solltest du dir rechtzeitig Unterstützung von Familienmitgliedern oder Freund*innen suchen. Ob du dir eine Wohnung leisten kannst, hängt vor allem von der Höhe deiner Einkünfte und den Kosten der Wohnung ab. Bevor du eine Wohnung kaufst, solltest du jedoch am besten bereits ein gewisses Startkapital angespart haben. Denn je höher dieses ist, desto günstiger ist dein Kredit. Erst danach beginnt die Suche nach dem passenden Kredit.

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Welche Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht vermeidbar sind

Neben dem Kaufpreis der Wohnung ist auch mit weiteren fixen Kosten beim Wohnungskauf zu rechnen. Im Artikel Kaufnebenkosten haben wir uns diese schon einmal genauer angesehen, klick dort rein, wenn du dich genauer informieren möchtest. Hier fassen wir nur die wichtigsten Aspekte zusammen.

Eine Ausgabe, die man schnell vergisst, ist die für alle Liegenschaften anfallende Grunderwerbssteuer: diese beträgt 3,5% des Kaufpreises. Außerdem musst du für die Eintragung ins Grundbuch eine Gebühr von 1,1% des Kaufpreises zu zahlen. Die Maklerprovision kannst du dir sparen, wenn du nach provisionsfreien Immobilien suchst. Allerdings verfügen Makler*innen über das bessere Sortiment, wofür sich die 3,6% durchaus lohnen können. Die Kosten für Rechtsanwälte und Notare bei der Vertragserrichtung und Kaufabwicklung liegen bei 1% bis zu 3% des Kaufpreises. Hierbei kannst du aber auch eine Pauschale vereinbaren. Insgesamt musst du also um die 7 % des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Kosten für Rechtsanwälte und Notare zum Wohnungspreis hinzurechnen, einschließlich Maklerprovision sind es sogar bis zu 11,2%.

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Maklerprovision

Mit 3,6% des Kaufpreises fällt die Maklerprovision ganz schön hoch an. Wenn du dir diese sparen möchtest, kannst du selbst nach provisionsfreien Wohnungen suchen. Diese sind aber oft weniger hochwertig, da Makler*innen das bessere Sortiment haben. Außerdem bieten seriöse Makler*innen dir eine gute Beratung und helfen dir auf dem Weg der Abwicklung, da sie mit Notaren, Anwälten und häufig auch mit Finanzexperten vernetzt sind.

Tipp: Vielleicht verkauft auch jemand in deinem Familien- oder Bekanntenkreis eine tolle Wohnung. Frühzeitiges Nachfragen und Erkundigen schadet jedenfalls nicht, denn vielleicht kannst du dir auch auf diesem Weg die Maklerprovision sparen.


Fixkosten beim Wohnungskauf

Die Grunderwerbssteuer ist beim Immobilienkauf nicht zu umgehen. Diese beträgt in Österreich ca. 3,5% des Kaufpreises. Es gibt Sonderfälle für Unternehmen, in denen es lediglich 0,5% sind.

Wenn du dein Wohneigentumsrecht in das Grundbuch eintragen lässt, musst du ca. 1,1% des Kaufpreises dafür bezahlen. Falls du einen Hypothekarkredit aufgenommen hast, trägt die Bank außerdem dein Pfandrecht auch im Grundbuch ein, wofür du noch zusätzliche 1,2% zahlen musst.

Bei der Feststellung des Werts einer Liegenschaft ist es gut, auf zuverlässige beeidete Sachverständige zurückzugreifen. Diese verlangen jedoch etwa 500 bis 1000 Euro pro Schätzung. Bei teureren Immobilien oder umfassenden Beschreibungen verlangen sie oft noch mehr. Mit diesen Kosten musst du gegebenenfalls also auch noch rechnen.

Das Erstgespräch bei Notaren oder Anwählten kostet erstmal nichts. Allerdings zahlst du die Verträge und die Begleitung der Abwicklung beim Kauf einer Wohnung. Diese Kosten orientieren sich am Wert der Immobilie. Der Kaufvertrag wird von Notaren oder Rechtsanwälten errichtet. Wichtige Faktoren wie beispielsweise die Wohnungsausstattung, bekannte Mängel der Wohnung, Übergabetermin und Zahlungsfrist sollten dabei geklärt werden.

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Quadratmeterpreise und Zustand der Wohnung beeinflussen den Preis

Die Quadratmeterpreise variieren abhängig von der Lage der Wohnung. Doch nicht nur deshalb ist die Lage ein wichtiges Kriterium bei der Wohnungswahl, sondern vor allem auch, wenn diese als Investment mit Wertsteigerung betrachtet wird. In fünf bis zehn Jahren, kann eine Wohnung durch ihre Lage durchaus an Wert gewinnen. Deshalb sollte man sich auch über die zukünftige Stadtplanung in dem Bereich informieren (ist z.B. der Bau neuer U-Bahn-Stationen geplant?).

In Wien zahlt man aktuell je nach Größe in der Inneren Stadt zwischen 7.000 und 10.000 € pro Quadratmeter. In den restlichen inneren und äußeren Stadtbezirken Wiens liegt der Preis pro Quadratmeter bei ca. 2.700 bis zu 6.500 €.

Der Zustand der Wohnung beeinflusst ihren Preis natürlich auch. Renovierungsbedürftige Wohnungen bekommt man für einen günstigeren Preis, doch muss man hier gut überlegen, ob sich der günstigere Preis mit den Renovierungskosten und dem Aufwand insgesamt wirklich lohnt.

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Laufende Kosten als Wohnungseigentümer*in

Als Wohnungseigentümer*in erwarten dich selbstverständlich auch nach dem Kauf Betriebskosten laufende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

Dazu gehören generell:

  • Verwaltungskosten
  • Hausbetreuungskosten (entweder durch externe Hausbetreuung oder Hausbesorger*innen)
  • Wasser- und Abwassergebühren (inkl. Wartungsgebühren)
  • Kosten für die Eichung, Wartung und das Ablesen von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung
  • Müllabfuhr
  • Kanalräumungskosten
  • Kosten für die Schädlingsbekämpfung
  • Beleuchtungskosten des allgemeinen Teils des Gebäudes
  • Rauchfangkehrerkosten
  • Versicherungen wie z.B. Feuerversicherung, Haftpflichtversicherung, Leitungswasserschädenversicherung und andere Versicherungen gegen Glasbruch und Sturmschäden (Wenn die Mehrheit der Mieter zustimmt)

Als Eigentümer*in kommen auch noch weitere Kosten auf dich zu, wie z.B. Ausgaben für Gemeinschaftsanlagen, Rücklagen, Annuitätenzahlungen, also die jährlichen Zinsen - und Tilgungsraten für Investitionen, etc. Darauf solltest du vorbereitet sein. Unterschätze diese Kosten nicht, wenn du die Höhe deiner Kreditrate bestimmst.


Fazit: Lass dich nicht abschrecken, aber informiere dich gut!

Beim Wohnungskauf fallen viele Kosten an, die anfangs einschüchternd wirken können. Doch wenn du gut im voraus planst, dich professionell beraten lässt und nicht voreilig handelst, kann sich der Kauf einer Wohnung durchaus lohnen. Eine eigene Wohnung bietet dir als Eigentümer*in nicht nur absolute Sicherheit und Freiheit im Vergleich zu Mietwohnungen, sondern ist auch ein hervorragendes Investment. Dir gleich zu Beginn professionelle Unterstützung für den gesamten Prozess zu suchen, spart dir später viel Zeit, Geld und Nerven.

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