Deine Rechte und Pflichten als zukünftige Hauseigentümer*in
Du hast dein Traumhaus gefunden, seine Finanzierung auf den Weg gebracht und auch schon den Kaufvertrag unterschrieben. Voller Sehnsucht wartest du nun auf die Übergabe der Schlüssel. Um dir die Wartezeit etwas zu verkürzen, klären wir dich im folgenden Beitrag darüber auf, welche Rechte und Pflichten mit dem Kauf eines Hauses auf dich zukommen.
Was heißt es überhaupt, Hauseigentümer*in zu sein?
Hier gilt es zunächst eine wichtige Unterscheidung zu treffen: die zwischen Eigentümer*in und Besitzer*in. Bist du Eigentümer*in einer Immobilie, so hast du – juristisch gesprochen – an ihr das umfassende dingliche Recht. Das bedeutet, dass du über das betreffende Objekt nach deiner Willkür verfügen und den Zugang anderer Personen zu diesem regulieren kannst. Eigentümer*in bist du in Österreich ab der Eintragung in das Grundbuch.
Im Unterschied dazu hast du als Hausbesitzer*in zwar augenblicklich Gewalt über die Immobilie, bist in deinem Handlungsspielraum jedoch eingeschränkt: Während dir das Recht zur Nutzung des Objektes zukommt (so etwa im Falle eines Mietverhältnisses), legt der*die Eigentümer*in fest, was genau zu tun und was zu unterlassen ist.
Was sind meine Rechte als Hauseigentümer*in?
In deiner neuen Rolle als Hauseigentümer*in kommt dir eine Vielzahl an Rechten zu. Dazu zählen die Rechte auf:
Nutzung nach eigenem Belieben
Als Eigentümer*in einer Immobilie kannst du diese nach deinen Wünschen und Vorstellungen umgestalten und renovieren. Auch die Vermietung des Objekts steht dir selbstverständlich zu. Ferner kann dein Haus bei der Aufnahme eines Kredits als Sicherheit dienen. Im Bedarfsfall kann es zudem jederzeit verkauft werden.
Herausgabe
Nehmen andere Personen deine Immobilie unrechtmäßig in Besitz, so hast du als Eigentümer*in darüber hinaus das Recht, mit einer Eigentumsklage nach § 366 ABGB die Herausgabe zu fordern. Allerdings nur dann, wenn es sich tatsächlich um unrechtmäßige Besitzer*innen und nicht um Personen handelt, mit denen du etwa in einem Mietverhältnis stehst. Sollten Dritte die Immobilie unrechtmäßig nutzen, bevor du in das Grundbuch eingetragen wurdest, so hast du die Möglichkeit, eine Klage aus rechtlich vermutetem Eigentum nach § 372 ABGB einzureichen.
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Schutz vor Immissionen der Nachbarn
Gemäß § 364 Abs 2 ABGB steht es dir als Eigentümer*in einer Liegenschaft zu, deinen Nachbarn Tätigkeiten, die Abwasser, Rauch, Gerüche, Geräusche usw. verursachen, die auf deinem Grundstück wahrnehmbar sind bzw. auf dieses einwirken, dann zu untersagen, wenn sie über das ortsübliche Ausmaß hinausgehen. Um dieses Recht einzufordern, hast du die Möglichkeit, auf Unterlassung zu klagen. In einigen Fällen besteht allerdings Selbsthilfepflicht: Etwa wenn die Blätter, Äste oder Zweigen von Pflanzen, die sich auf dem Nachbargrundstück befinden, auf deines überhängen. In diesem Fall darfst du sie kürzen – das fremde Grundstück dabei jedoch nicht ohne Erlaubnis betreten.
Unterlassung und Beseitigung von Störungen durch Dritte
Blockiert beispielsweis das Auto eines*einer Fremden deine Einfahrt – wird also unrechtmäßig in deinen Besitz eingegriffen –, so kannst du eine Besitzstörungsklage anstrengen bzw. diese androhen. Keinesfalls solltest du im genannten Fall jedoch von Eigenjustiz gebrauch machen: Das eigenhändige Abschleppen eines fremden Fahrzeugs ist in den meisten Fällen ebenfalls rechtswidrig.
Ausgleich bei gewerblich sowie industriell verursachten Schäden
Solltest du einen Schaden durch eine Anlage erleiden, die sich auf einem benachbarten Grundstück befindet und behördlich genehmigt wurde, so hast du gemäß § 364a ABGB den Anspruch auf Schadensersatz. Mit diesem wird nicht nur der entstandene Sachschaden, sondern auch die wertminderung deiner Immobilie sowie etwaige Umsatzeinbußen abgedeckt. Es muss sich allerdings auf einen materiellen Schaden handeln.
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Werden meine Rechte als Hauseigentümer*in in irgendeiner Weise eingeschränkt?
Die Antwort lautet: leider ja. Wie wir gerade gesehen habe, hast du als Eigentümer*in zwar zahlreiche Rechte; allerdings musst du auch einige VOrschriften beachten. Dazu zählen:
Bauvorschriften
Bei der Renovierung und Umgestaltung deiner Immobilie, über die du grundsätzlich frei verfügen kannst, musst du dich an das lokale Baurecht halten. Planst du dein Haus umzubauen oder zu vergrößern, musst du dieses Vorhaben daher mit dem örtlichen Bauamt absprechen. Dieses lädt dann zu einem Parteiengehör, im Zuge dessen die Beteiligten und Betroffenen Einsicht in die entsprechende Akte sowie die Möglichkeit zur Äußerung von Einwänden erhalten.
Servituten
Dieser Begriff bezieht sich auf teilweise Nutzungsrechte an Immobilien, die fremdes Eigentum sind. Servituten (auch Grunddienstbarkeiten) können testamentarisch, durch Ersitzung, ein Teilungsurteil oder schlicht gesetzlich festgelegt sein und haben zur Folge, dass der*die Eigentümer*in bestimmte Handlungen zu dulden bzw. selbst zu unterlassen hat – im Falle einer geerbten Liegenschaft etwa die Mitbenutzung des Gartens durch Verwandte, die testementarisch festgesetzt wurde. Da Servituten – wie übrigens alle Nutzungsrechte – im Grundbuch vermerkt sind, solltest du dieses unbedingt noch vor der Bezahlung deines neuen Hauses sichten.
Welche Pflichten habe ich als Hauseigentümer*in
Neben den gerade genannten Vorschriften, die deine Rechte als Eigentümer*in einschränken gibt es auch dezidierte Pflichten, denen du in dieser Rolle nachkommen musst.
Abgrenzung zum Nachbargrundstück
Nach §858 ABGB hast du als Hauseigentümer*in die Pflicht, auf der rechten Seiten des Haupteinganges eine Abgrenzung zum Nachbargrundstück in Form eines Zauns, einer Mauer, Hecke o.Ä. anzubringen. Die Kosten dafür musst du selbst übernehmen.
Verkehrssicherungspflicht
Da dein Grundstück andere Personen nicht gefährden darf, bist du im Winter dazu verpflichtet, sämtliche Gehwege von Schnee zu befreien, die von deiner Liegenschaft höchstens drei Meter weit entfernt sind, bzw. sie bei Glatteis zu streuen. Zudem bist du in diesem Radius für die Beseitigung von Schneehaufen verantwortlich – auch dann, wenn sie von behördlichen Räumungsfahrzeugen versucht wurden. Lose oder morsche Äste und Zweige dürfen – besonders im Falle eines Sturms – ebenfalls keine Gefahr für Passant*innen darstellen.
Nachbarschaftliche Rücksichtnahme
Mit dem bereits genannten Recht auf Schutz vor nachbarschaftlichen Immissionen geht schließlich das Rücksichtsnahmegebot einher: Es ist 2004 in Kraft getreten und verpflichtet dich, bei der Ausübung deiner Rechte auf die Eigentümer*innen angrenzender Grundstücke Rücksicht zu nehmen.
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