Vorsorgewohnung – Vom Geldwert zum Sachwert

Wie fast jede europäische Metropole wächst Wien kontinuierlich und das auf absehbare Zeit. Dabei erreichen uns regelmäßig Nachrichten von städtischer Wohnungsknappheit. Die Baubranche boomt, vielerorts wächst die Zahl der Baustellen für neue Wohnungskomplexe immer weiter. Gleichzeitig sind die Finanzierungskonditionen für private Investoren so günstig wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Die Negativzinspolitik der EZB hält auch für österreichische Kreditnehmer:innen die Zinsen mit großer Sicherheit unten. Umgekehrt gilt dies aber auch für die Zinsen auf Einlagen von Sparern. Für viele ist dieser Rahmen ein triftiger Grund, sich mit dem Erwerb von Immobilien als Anlage oder Investitionsmöglichkeit zu beschäftigen: Es geht also um die Vorsorgewohnung oder auch Anlegerwohnung. Was überhaupt unter den beiden zu verstehen ist, welche Vorteile der Immobilienerwerb als Anlage oder als Investition für die Zukunft bieten kann, aber auch, welche Nachteile oder Risiken sich dabei verstecken – all dem gehen wir in diesem Artikel auf die Spur.

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Anleger- und Vorsorgewohnung – Definition

Bei der Anleger- oder Vorsorgewohnung handelt es sich um eine Eigentumswohnung, die nach dem Erwerb nicht (unmittelbar) für eigene Wohnzwecke genutzt wird. Beide stellen damit eine der zentralen Anlageoptionen dar, falls man sein Erspartes vom Geldwert zum Sachwert transferieren möchte. Zwischen den beiden Begriffen gibt es aber feine Unterschiede. Wird unter der Anlegerwohnung für gewöhnlich eine reine Kapitalanlage verstanden, die oft ohne Finanzierung getätigt wird, suggeriert die Vorsorgewohnung etwas mehr. Hier geht es um den Vermögensaufbau -für viele vor allem mit Hinblick auf die persönliche Altersvorsorge. Mit einem üblichen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent wird die Vorsorgewohnung über einen Kredit erworben und daraufhin vermietet. Die Idee ist, dass die laufenden Mieteinnahmen dann zur Tilgung der Schulden verwendet werden. Nach gänzlicher Tilgung des Kredits ist die Wohnung abbezahlt. Die weiterhin laufenden Mieteinnahmen können dann etwa die Pension deutlich einkommenssicherer gestalten, genauso wie man eine frei nutzbare Eigentumswohnung zu seinem Vermögen zählen darf.

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Vorteile – was spricht für eine Vorsorgewohnung?

Welche Vorteile hat eine Vorsorgewohnung? Diese Frage stellt sich auch oft in dem Rahmen, wenn sich Anleger für ihre Altersvorsorge zwischen Investitionen am Finanz- oder Kapitalmarkt und dem Immobilienmarkt entscheiden.

  • Die derzeitige Situation: Grundsätzlich gilt: Wie eingangs beschrieben ist die Nachfrage nach Wohnungsraum in österreichischen Städten ungebrochen hoch. Viele gehen daher weiterhin von steigenden Mieten und – wenn auch nicht mehr ganz so rasant – steigenden Immobilienpreisen aus. Vor allem attraktive Neubauprojekte werden derzeit ohne hohe Maklerprovision angeboten. In Kombination mit den von Banken angebotenen günstigen Finanzierungskonditionen ist die momentane Situation eine nach wie vor sehr günstige, um auch als privater Anleger im Immobilienmarkt zu investieren und eine Vorsorgewohnung zu erwerben. Mit der richtig ausgewählten Vorsorgewohnung ist die Wertstabilität durch den ja immer bestehenden menschlichen Bedarf nach einem Dach über dem Kopf sowieso gegeben.
  • Krisensicherheit: Die Finanzkrise 2008 hat die Möglichkeit des großflächigen Ausfalls von Investitionen am Finanzmarkt wieder ins Bewusstsein geholt. Gleichzeitig werden Sparer nicht durch gute Zinsen fürs Sparen belohnt. Und auch in Österreich greift im Falle einer Finanzkrise die Einlagensicherung nur für einen begrenzten Betrag. Der Erwerb von Vorsorgewohnungen als Anlage erscheint hier attraktiv, denn legt man sein Erspartes vom Geldwert zum Sachwert - etwa einer Immobilie ­– um, ist dieses von einer Finanzkrise nicht mehr bedroht. Der Grundbucheintrag ist deutlich sicherer als Anleihen oder ein reines Aktienportfolio.
  • Inflationsgeschützt: Genauso wie bei Finanzkrisen gilt der Vorteil von Vorsorgewohnungen gegenüber Anlagen am Kapitalmarkt im Falle einer Inflation. Indexierte Mieteinnahmen, das heißt, dass die Höhe der Miete an den Preisindex der allgemeinen Lebenshaltungskosten vertraglich gekoppelt wird, schützen den Vermieter vor dem Wertverlust der entrichteten Miete. Der Kredit kann im Zweifel immer weiter abbezahlt werden, denn die Miete ist „wertsicher“. Am Finanzmarkt aber werden die Renditen im Falle einer Inflation oft vom Wertverfall geschluckt.
  • Steuerliche Vorteile: Vorsorgewohnungen bergen, wenn man gewisse Dinge beachtet, erhebliche steuerliche Vorteile. Beispielsweise können Umsatzsteuer und Werbungskosten abgesetzt werden, was die Einsparung von größeren Beträgen bedeutet kann. Da die korrekte steuerliche Behandlung von Vorsorgewohnungen ein umfangreiches Thema ist, haben wir alles Relevante in einem eigenen Artikel gesammelt, den du hier finden kannst.
  • Ideale Ergänzung zu Anlagen am Kapitalmarkt: Hat man bereits Anlagen am Kapitalmarkt getätigt, stellt es sich als sehr sinnvoll heraus, den Erwerb von Immobilien als Vorsorgewohnung zur Diversifikation seines Portfolios zu nutzen. Denn steigen die Zinsen, generieren die Anlagen am Finanzmarkt höhere Rendite, bei einer Inflation und niedrigen Zinsen, wie wir sie heute haben, ist es die Vorsorgewohnung, die vergleichsweise höhere Gewinne abwirft. Ein Gleichgewicht zwischen diesen beiden Anlageformen gilt es dann individuell zu finden, ein Mix wird aber immer als profitabel angesehen, allein zur Diversifikation des eigenen Vermögensportfolios.

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Nachteile und Risiken – Worauf gilt es bei Vorsorgewohnungen zu achten?

Bei allen Vorteilen birgt der Erwerb einer Vorsorgewohnung auch eine Reihe von Nachteile. Auf jeden Fall gilt es, sich die Risiken dieser Anlageoption vor Augen zu führen, um unnötige Kosten zu vermeiden.Dazu zählen:

  • Mietausfall: Für alle Vermieter das größte Ärgernis: Leerstand, und damit keine Mieteinnahmen. Vor allem bei einer mittels Kredit erworbenen, nicht abbezahlten Vorsorgewohnung stellt dies nicht nur einen Einkommensausfall dar, die Kreditzahlung muss eigens geleistet werden, also ein Minus. Daher ist es schon bei der Auswahl des richtigen Erwerbsobjekt unerlässlich, das Risiko so klein wie möglich zu halten. Es wird empfohlen, Objekte in Gebieten mit hohem Mietbedarf zu wählen, die nicht zu groß sind. 40 bis 60 m2 und zwei Zimmer können sowohl Singles als auch Paare beziehen und stehen damit hoch im Kurs. Hier bieten sich vor allem Universitätsstädte an. Aspekte wie Verkehrsanbindung (in Wien die U-Bahn) aber auch Nähe zu Grünflächen und Einkaufsmöglichkeiten sollten bei der Suche mit hineinspielen. Genauso kann man sich gegen Mietausfälle über eine Mietausfallversicherung schützen, die natürlich Kosten mit sich trägt, oder über den sogenannten Mietpool. Wohnkomplexe mit mehreren Eigentümern verteilen über den Mietpool anteilig die Mieteinnahmen des ganzen Komplexes, ob die eigens besessene Wohnung nun gerade leer steht oder nicht. Das kann sowohl eine Sicherheit wie auch ein Risiko darstellen.
  • Überbewertete Wohnungen: Gerade beim ersten Wohnungskauf kann es passieren, dass man sich über den wirklichen Wert der Wohnung täuscht. Versteckte Renovierungs- und Sanierungskosten etwa können ein vermeintliches Schnäppchen doch gar nicht mehr so attraktiv erscheinen lassen. Ruhe und Geduld, viele Wohnungsbesichtigen und im Zweifel der Rat eines Experten sind unerlässlich, um die richtige Kaufentscheidung zu treffen.
  • Übernahme von Vermieterpflichten: Nebst des potentiell zeitlichen Aufwandes (Suche nach Mietern, Eigentümerversammlungen …) können einen als Eigentümer von Wohneinheiten auch Verpflichtungen zur Mitinstandhaltung eines ganzen Wohnkomplexes ereilen. Versteckte umgelegte Sanierungskosten können hier den Wert der eigentlich guten Investition in die Vorsorgewohnung schmälern.
  • Zinsrisiko: Ein Grund für die derzeitige Attraktivität von Vorsorgewohnungen ist mit Sicherheit das niedrige Zinsniveau für Kredite. Hat man aber zur Finanzierung einen Kredit mit variablen Zinsen abgeschlossen und steigen diese, kann es zu Renditeneinbußen kommen. In der jetzigen Lage ist diese Steigerung nicht abzusehen, trotzdem sollte man sich bei der Kalkulation seines Finanzierungsplans über dieses Risiko im Klaren sein.
  • Kapitalbindung: Um die steuerlichen Vorteile des Erwerbs einer Vorsorgewohnung gänzlich ausnutzen zu können, ist die Veräußerung der Wohnung zwanzig Jahre lang nicht möglich. Sonst gibt es nachträgliche Forderungen vom Finanzamt, wie du hier nachlesen kannst. Das ist ein großer Unterschied zu Anlagen am Finanzmarkt, wo Kapital für Privatanleger ständig und ohne Kosten in beliebigen Tranchen wieder flüssig gemacht werden kann. Darüber sollte man sich beim Erwerb einer Vorsorgewohnung im Klaren sein.

Fazit - Lohnt sich die Vorsorgewohnung?

Mit Blick auf die Risiken und Nachteile des Erwerbs einer Vorsorgewohnung wird klar: Viele Risiken können durch die korrekte Herangehensweise minimiert werden. Andere Nachteile sind unvermeidliche Opportunitätskosten. Wie bei jeder größeren Investitionsentscheidung sind das richtige Abwägen und Sammeln von Information unerlässlich und der Schlüssel für eine gute Anlage. Beachtet man die derzeitigen Top-Konditionen für Kreditnehmer:innen und - nach wie vor - am Immobilienmarkt, gepaart mit bestehenden steuerlichen Vorteilen in Österreich, erscheint die Vorsorgewohnung derzeit als eine der lukrativsten Anlageoptionen für Vermögensaufbau und Altersvorsorge.

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