Baufinanzierung – worauf muss ich achten?

Du träumst seit Langem davon, ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen, und bist nun endlich kurz davor, diesen Traum zu verwirklichen – wären da nur nicht die Myriaden an Finanzierungsmöglichkeiten, denen du dich schon bei der ersten Sondierung gegenüber siehst. Doch keine Sorge: Wie du deine finanziellen Möglichkeiten im Blick behältst und die schier unüberschaubare Zahl an Angeboten fundiert vergleichst, erklären wir dir im folgenden Beitrag.

Kauf oder Miete? – Die Grundsatzfrage

Aber eins nach dem anderen. Bevor du dich ernsthaft mit dem Thema Baufinanzierung auseinandersetzt,  gilt es, zwei grundlegende Fragen zu beantworten: Bist du erstens tatsächlich dazu bereit, dich für den Immobilienkauf zu verschulden, oder vielleicht doch eher ein*e Freund*in der Flexibilität, die das Mieten mit sich bringt? Was wäre zweitens für dich leistbar, wenn du deine aktuelle bzw. eine potenzielle Monatsmiete in einen Immobilienkredit investieren würdest?

Baufinanzierung mit Kredit.

Entscheidest du dich für den Kauf, so besteht der nächste Schritt darin zu klären, ob du überhaupt damit rechnen kannst, einen Kredit zu erhalten. Um als Kreditnehmer*in Frage zu kommen, solltest du einen Nachweis über ein regelmäßiges Einkommen während der vergangenen zwölf Monate erbringen können. Bist du als Selbständige*r tätig, dann ist es ratsam, bereits zum Nachweis von wenigstens einer Steuererklärung imstande zu sein. 

Zudem ist zu klären, wie hoch der Maximalbetrag an Eigenmitteln ist, den du aufwenden kannst. Zur Zeit ist es üblich, zumindest 20% der Finanzierungskosten mit Eigenkapital zu bestreiten – das entspricht in etwa den Nebenkosten des Immobilienkaufs. Verfügst du jedoch über Eigenmittel in der Höhe von mindestens 30% des Kaufpreises und hast dazu noch ein ausreichend hohes Einkommen, dann solltest du bei der Beantragung eines Kredits auf keine allzu großen Hindernisse stoßen.

Wir raten dir zudem, von deinem jährlichen kostenlosen Auskunftsrecht beim Kreditschutzverband (KSV) Gebrauch zu machen. Dieser sammelt Informationen über das Zahlungsverhalten von Privatpersonen und stellt Kreditgeber*innen auf diese Weise eine Datengrundlage zur Einschätzung deiner Bonität bereit. Häufig kommt es leider dazu, dass ein Kredit aufgrund eines einzigen negativen Vermerks verwehrt wird.

Haushaltsrechnung: Welche Rate kann ich mir leisten?

Um die monatliche Rate abschätzen zu können, die für dich maximal leistbar ist, gehst du folgendermaßen vor: Ziehe von deinem monatlichen Einkommen deine Fixkosten sowie die voraussichtlichen Betriebskosten der neuen Immobilie ab und du erhältst das für die monatliche Rückzahlung frei verfügbare Einkommen.

Aber Vorsicht: Aus Gründen der Risikominimierung wird die Bank, bei der du den Kredit beantragst, nicht von den momentan niedrigen Zinsen ausgehen. Banken rechnen bei der Vergabe von Krediten vielmehr mit einem Zinssatz von beispielsweise 4 % pro Jahr, selbst wenn die Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses weitaus niedriger sind. Entscheidest du dich für einen Kredit mit variablen Zinsen oder einer nur vorübergehenden Fixverzinsung, so solltest du folglich darauf achten, dir die monatliche Rate auch dann noch leisten zu können, wenn die Zinsen – unter Umständen deutlich – steigen. Beachte hierbei, dass eine variable Verzinsung in Summe zwar meist günstiger ausfällt, eine Fixverzinsung dir jedoch die größere Planungssicherheit bietet.

Wer hilft mir beim Vergleich von Kreditangeboten?

Ganz einfach: miracl! Ausgehend von deiner Haushaltsrechnung und den entsprechenden Einkommensnachweisen holen wir passende Angebote von unterschiedlichen Kreditinstituten ein und helfen dir dabei, aus den unterschiedlichen Kreditarten, den für dich passenden zu finden. Anschließenden unterstützen wir dich dabei, einen Vertrag abzuschließen, mit dem du rundum zufrieden bist.

Welche Kosten muss ich beachten?

Vor dem Vertragsschluss solltest du dir einen detaillierten Überblick über sämtliche Kosten verschaffen, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Hierzu zählen u.a. die Grunderwerbsteuer, die Makler*innenprovision, die Gebühr für die Grundbucheintragung und das Honorar für den*die Notar*in, der*die den Kaufvertrag erstellt. Genaue Informationen über die Höhe der jeweiligen Kosten findest du in unserem Artikel über Kaufnebenkosten beim Immobilien- bzw. Grundstückserwerb. In diesem Zusammenhang ist es zudem ratsam, sich darüber zu informieren, welche Gebühren im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung zu begleichen sind – etwa dann, wenn du dich für eine Umschuldung entscheidest. 

Wie gestaltet sich die Rückzahlung des Kredits?

Wesentlich ist in diesem Zusammenhang, dass Immobilienkredite in Österreich üblicherweise nach dem Modell des Annuitätendarlehens abbezahlt werden. Das bedeutet, dass die monatlichen Raten zwar gleich bleiben, sich das Verhältnis von Zinsen und tatsächlicher Rückzahlungsrate (der Tilgung) allerdings über die Laufzeit hinweg verändert: Während der Anteil der Zinsen sinkt, steigt jener der Tilgung. Die Annuität kann mit folgender Formel berechnet werden: 

  • Annuität = Zinsanteil + Tilgungsanteil 

Zuletzt solltest du noch die Möglichkeit sogenannter Sondertilgungen beachten – d.h. zusätzlicher Teilrückzahlungen, die du mit deiner Bank vereinbarst und die dir dabei helfen können, die Tilgungsrate deines Kredits zu beeinflussen. Höchstens 10 000 Euro kannst du in Österreich gebührenfrei in Form einer Sondertilgung zurückzahlen. 

Kreditbetrag
320000
Laufzeit
35 Jahre
Monatliche Rate
ab
zB. Fixzins für 10 Jahre
ab 0,625 %
Monatliche Rate
ab
Zins
ab 0,25 %
*Repräsentatives Beispiel laut Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG)
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