Kaufnebenkosten bei Immobilienkauf und Grundstückserwerb

Du hast deine Traumimmobilie gefunden und bist dabei, einen Plan für ihre Finanzierung zu erstellen, du bist dir aber nicht sicher, welche Kaufnebenkosten bei diesem Kauf auf dich zukommen?  Kein Problem – denn im Grunde ist die Antwort ganz einfach. In Summe solltest du mit Kaufnebenkosten von etwa 10% bis 12% des Kaufpreises rechnen. Wenn du dieser Regel folgst, kannst du dir schnell und unkompliziert selbst ein Bild machen, schon bevor du mit einem Finanzierungsexperten sprichst.

Aber sehen wir uns die Kaufnebenkosten in Ruhe an. Neben dem Kaufpreis gibt es in Österreich folgende Kaufnebenkosten: 

  • eine Maklerprovision 
  • eine Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch 
  • die Grunderwerbsteuer 
  • Notar- oder Anwaltskosten

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Die Provision der Makler*in wird durch das Maklergesetz geregelt und richtet sich nach dem Kaufpreis der jeweiligen Immobilie: Eine Provision von höchstens 4 % des Kaufpreises ist zu zahlen, wenn dieser 36.336,42 Euro oder weniger beträgt. Werden 48.488,51 Euro oder mehr für die Immobilie bezahlt, so sinkt die Provision auf maximal 3 %. 1 453,46 Euro werden von Makler*innen in Rechnung gestellt, wenn der Preis zwischen den genannten Summen liegt. Zu beachten ist dabei, dass jeweils ein Umsatzsteuerbetrag von 20 % addiert wird.

Im Regelfall tragen Käufer*in und Verkäufer*in die Makler*innenprovision zu jeweils 50 %. In bestimmten Fällen kann es jedoch dazu kommen, dass eine der Parteien die gesamte Höhe der Provision begleicht: Bei einer Innen-Provision wird der gesamte Betrag etwa von dem*der Verkäufer*in beglichen und ist daher im Kaufpreis bereits inkludiert. Die Provision muss in diesem Fall folglich nicht mehr separat berücksichtigt werden.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Für die Grunderwerbsteuer, die bei jedem Grundstücks- und Wohnungskauf zu entrichten ist, bildet der Wert des Grundstücks bzw. der Wohnung die Mindestbemessungsgrundlage. 3,5 % des Grundstückswerts sind hierbei zu bezahlen. Der Wert des Grundstückes wird entweder mit dem Pauschalmodell oder – seit 2017 – mit dem von der Statistik Austria erarbeiteten Immobilienspiegel ermittelt. Im Rahmen des Pauschalmodells werden folgende Parameter benötigt

  • Die im Grundbuch oder auf dem Einheitswertbescheid vermerkte Grundfläche
  • Der Bodenwert – d.h. der Wert eines unbebauten bzw. fiktiv freien Grundstücks
  • Der nach Postleitzahl variierende Hochrechnungsfaktor
  • Die Nutzfläche der Immobilie – d.h. die Bodenfläche, abzüglich Wandstärken, Durchbrechungen und Ausnehmungen. Keine Berücksichtigung finden Treppen, nicht überdachte Balkone, Terrassen sowie Dachraum, der nicht ausgebaut wurde.
  • Alternativ zur Nutzfläche die Bruttogrundrissfläche – d.h. die Gesamtheit der Grundrissflächen sämtlicher Grundrissebenen, wobei für Flächenanteile, die keine Nutzflächen darstellen, 30 % abgezogen werden

Der Baukostenfaktor, der die durchschnittlichen Baukosten angibt, die aus Daten der Statistik Austria ermittelt wurden

Wie hoch ist der Grundstückswert?

Der Grundstückswert setzt sich schließlich aus Gebäude- und Grundwert zusammen. Gebäude- und Grundwert wiederum sind folgendermaßen zu berechnen:

  • Grundwert = Grundfläche x [(3 x Bodenwert pro m2) x Hochrechnungsfaktor]
  • Gebäudewert = Nutzfläche (alternativ Bruttogrundrissfläche) x Baukostenfaktor x Abschlag je nach Art und Alter der Immobilie

Einen Sonderfall stellt in Österreich der Immobilienerwerb von nahen Verwandten dar: Dieser ist seit dem 1.1.2016 unentgeltlich. Dieser Kategorie werden etwa der Kauf und Verkauf innerhalb der Familie, Schenkungen an Personen außerhalb der Familie sowie der durch einen Todesfall bedingte Erwerb eines Grundstücks bzw. einer Immobilie zugeordnet. Im Falle des unentgeltlichen Erwerbs werden die ersten 250.000 Euro mit mindestens 0,5 %, weitere 150.000 Euro mit mindestens 2 % und darüber hinausgehende Beträge mit mindestens 3,5 % des Grundstückspreises versteuert. Werden land- und forstwirtschaftliche Grundstücke innerhalb der eigenen Familie verkauft, so beläuft sich die Grunderwerbsteuer stets auf 2 % des Einheitswerts.

Welche Kaufnebenkosten entstehen durch den Eintrag ins Grundbuch?

Als Grundbuch wird in Österreich ein öffentlich einsehbares Register sämtlicher Grundstücke bezeichnet, in dem die Eigentümer*innen der Liegenschaften sowie deren Rechte, Pflichten und Belastungen vermerkt sind. Lässt man das Eigentumsrecht in das Grundbuch eintragen, so fallen zumindest 1,1 % des Kaufpreises sowie eine Eingabegebühr von 44 Euro an. Finanziert man den Kauf durch ein Kreditinstitut, dann sind darüber hinaus noch 1,2% des Pfandbetrags zu entrichten. Es empfiehlt sich zudem, den Antrag auf Eintragung auf elektronischem Weg zu stellen – ansonsten sind weitere 62 Euro zu bezahlen.

Wie hoch sind die Notar- bzw. Anwaltskosten für den Kaufvertrag?

Da für die Erstellung des Kaufvertrags ein*e Notar*in oder ein*e Anwält*in benötigt wird, fallen auch hierfür Kosten Form eines Honorars an. Diese betragen etwa 2-3 % des Kaufpreises und werden durch den Kammertarif fixiert. Üblicherweise kann jedoch auch ein Pauschalhonorar vereinbart werden.

Finanzierungskosten als Kaufnebenkosten.

Da ein Großteil der Käufer*innen nicht über genügend Eigenkapital zur Anschaffung einer Immobilie verfügt, muss in den meisten Fällen ein Kredit aufgenommen werden. Auch diese Kreditkosten zählen dann zu den Kaufnebenkosten. Im Falle einer Immobilienfinanzierung, die von einer Bank oder Bausparkasse in Österreich angeboten wird, ist zunächst mit einer Bearbeitungsgebühr von höchstens 3 % des Kreditvolumens zu rechnen. Einen weiteren Bestandteil der Finanzierungskosten bilden die monatlichen Raten, mit der der aufgenommene Kredit anschließend abbezahlt wird. Diese sollten so gewählt werden, dass noch genügend Kapital zur Deckung weiterer laufender Kosten sowie im Idealfall zum Ansparen verfügbar ist.

Nicht vergessen: Die Kosten nach dem Kauf!

Neben den bereits genannten solltest du auch die nach dem Kauf anfallenden Kosten berücksichtigen und über genügend Kapital für den Erhalt der Immobilie sowie die Deckung der laufenden Kosten verfügen. Hierzu zählen vor allem die Betriebskosten für Heizung, Wasser und Kanal, die Müllentsorgung, die Versicherungsprämie für die Immobilie, öffentliche Abgaben sowie etwaige Kosten für Anlagen, die von der gesamten Hausgemeinschaft genutzt werden (etwa Grünflächen, Lift etc.). Berechnungen der Statistik Austria zufolge beliefen sich die durchschnittlichen netto-Betriebskosten in Österreich 2020 auf 24,96 Euro pro  im Jahr. Um die zukünftigen Betriebskosten besser einschätzen zu können, kannst du dich an einem Betrag von 2 Euro pro m2 Wohnfläche orientieren. Auch sind die Betriebskosten im Falle einer gemieteten Immobilie üblicherweise geringer als bei einem Haus bzw. einer Eigentumswohnung.    

Und zuguterletzt, willst du deine neue Wohnung oder dein neues Haus ja nicht nur Kaufen, sondern natürlich auch darin wohnen. Vor einer Finanzierungsanfrage solltest du deshalb auch eine ungefähre Vorstellung von den Kosten für die Einrichtung haben, die du dir wünscht. Schlage diese Summe am besten einfach auf die Immobilienkosten auf. Dann steht einer schnellen Ersteinschätzung für deinen Kredit nichts mehr im Wege!

Kreditbetrag
320000
Laufzeit
35 Jahre
Monatliche Rate
ab
zB. Fixzins für 10 Jahre
ab 0,625 %
Monatliche Rate
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Zins
ab 0,25 %
*Repräsentatives Beispiel laut Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG)
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