Steuern beim Immobilienkauf in Österreich

Du möchtest eine Immobilie kaufen, hast aber keine Ahnung wie es dabei steuerrechtlich aussieht? In diesem Artikel wird dir ein kurzer Überblick darüber gegeben, mit welchen Steuern beim Immobilienkauf in Österreich auf dich zukommen.

Mit welchen Steuern muss ich beim Immobilienkauf rechnen?

Wenn du dich das erste mal über Steuern beim Immobilienkauf informierst, wirst du auf eine Menge neuer Begriffe stoßen. Du fragst dich was der Unterschied zwischen Grunderwerbssteuer, Immobilienertragssteuer und Immobilienerwerbssteuer ist? Und welche Unterschiede es bei Schenkung und Kauf gibt? Ein kurzer Überblick über die wichtigsten Begriffe.

Die Grunderwerbssteuer

Sobald ein Grundstück auf eine andere Person übertragen wird, fällt in Österreich die sogenannte Grunderwerbssteuer an. Normalerweise wird die Grunderwerbssteuer von der Käuferin oder dem Käufer übernommen, das ist allerdings nicht gesetzlich festgelegt. Alle am Kauf beteiligten Parteien sind gemeinsam dafür verantwortlich, dass die Steuer ordnungsgemäß gezahlt wird. Nicht verwechseln: Die Grunderwerbssteuer und die Grundsteuer sind nicht dasselbe. Die  Grundsteuer wird von der zuständigen Gemeinde durch den Einheitswert des Grundstücks berechnet und eingefordert.

Wie wird die Grunderwerbssteuer ermessen?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt davon ab, ob es sich um einen entgeltlichen oder einen unentgeltlichen Erwerb handelt. Ein wichtiger Wert, den du dabei kennen solltest, ist die sogenannte Bemessungsgrundlage. Zur Bemessungsgrundlage zählen alle Werte, die für die Ermittlung der Steuerschuld erforderlich sind.

Die Bemessungsgrundlage

Wenn es sich um eine entgeltliche Übertragung einer Immobilie handelt, gilt der Kaufpreis der Immobilie (Verkehrswert) als Grundlage für die Bemessung der Grunderwerbsteuer. Erfolgt die Übertragung jedoch unentgeltlich, wird der Grundstückswert als Grundlage  dafür herangezogen. Dieser setzt sich aus Boden- und Gebäudewert zusammen. Grundsätzlich beträgt die Grunderwerbssteuer immer 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Dabei gibt es jedoch eine Ausnahme: landwirtschaftlich genutzte Flächen, bei welchen der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage gilt.

Grunderwerbssteuer bei Schenkungen

Eine Schenkung ist nicht unbedingt ein geschenktes Objekt. Es handelt sich dabei bloß um einen  sogenannten unentgeltlichen Übertrag. Wenn du eine Wohnung oder ein Grundstück günstig von einem Familienmitglied kaufst, gilt auch dieser Kauf zum Teil als unentgeltlicher Übertrag. Auch bei einer Schenkung fällt also eine Grunderwerbssteuer an. Im Unterschied zum entgeltlichen Übertrag kommt hier jedoch ein Stufentarif zur Anwendung. Die 3,5 Prozent-Regel setzt erst bei einem Wert von über 400.000 € ein.

Steuern beim Immobilienkauf mit Makler*in

Den Überblick über alle nötigen Gebühren beim Immobilienkauf zu behalten, ist eine  große Herausforderung. Oft lohnt es sich deshalb, die Leistung von Immobilienmakler*innen in Anspruch zu nehmen. Dafür fällt jedoch eine Maklerprovision an, die du bezahlst, sobald ein Kauf- oder Mietvertrag geschlossen wird. Bei einem Hauskauf kannst du mit ca. 3 Prozent des Kaufpreises für die Provision rechnen. Hinzu kommen noch 20 Prozent gesetzlich festgelegter Umsatzsteuer. Diese Beträge werden beim privaten Immobilienkauf als Anschaffungskosten gewertet und sind damit nicht von der Steuer absetzbar. Wenn du dir eine Immobilie für berufliche Zwecken anschaffen möchtest, kann die Maklerprovision jedoch von der Steuer abgesetzt werden.

Immobilienertrags- und Immobilienerwerbssteuer

Über diese beiden Begriffe musst du dir beim Immobilienkauf in Österreich glücklicherweise keine Gedanken machen. Die Immobilienertragssteuer fällt erst an, wenn du selbst eine Immobilie verkaufen möchtest und bezieht sich auf den Gewinn, den du bei diesem Verkauf erzielst. Immobilienerwerbssteuer fällt in Österreich keine an, in anderen Ländern hingegen schon. Wenn du also eine Immobilie im Ausland erwerben möchtest, musst du dich über die Gesetzeslage des jeweiligen Landes informieren.

Kann man sich die Steuern beim Immobilienkauf sparen?

Auch beim Immobilienkauf für private Zwecke kannst du unter bestimmten Voraussetzungen Steuern sparen, wenn damit begünstigter Wohnraum geschaffen wird. Jahreseinkommen und Art des Kaufs spielen dabei eine Rolle. Wenn die Einkünfte mehr als 60.000 € im Jahr betragen, können keine Kosten abgesetzt werden. Genauso ist es auch, wenn es sich nicht um einen Neubau, sondern um den Kauf eines bereits bestehenden Objekts handelt. Wenn du einen Rohbau kaufst, kannst du keine Sonderausgaben absetzen. Aber Alle Baumaßnahmen, die nach dem Kauf anfallen, können von der Steuer abgesetzt werden.

Exkurs: Steuern beim Verkauf einer Immobilie

Jeder, der eine Immobilie entgeltlich verkauft, muss die Immobilienertragssteuer bezahlen. Diese fällt bei einem gewinnbringenden Verkauf an. Versteuert wird der Veräußerungsgewinn, sprich die Differenz zwischen Erlös und Anschaffungskosten des Objekts.

Ausnahme: Die verkaufte Immobilie ist dein Hauptwohnsitz und du hast mindestens 2 Jahre zwischen Kauf und Verkauf, oder 5 Jahre während der letzten 10 Jahre darin gelebt. In diesem Fall sind keine Steuern zu zahlen.

Wie hoch die Immobilienertragssteuer ausfällt ist davon abhängig, ob die Immobilie als Neu- oder Altfall eingestuft wird. Am 31. März 2002 wurde die sogenannte Spekulationsfrist abgeschafft. Jede davor gekaufte Immobilie zählt als Altfall, jede danach erworbene als Neufall. Handelt es sich um einen Altfall, gelten 86 Prozent des Verkaufserlöses als Anschaffungskosten und lediglich 14 Prozent als Gewinn. Dieser wird dann mit 30 Prozent versteuert. Bei einem Neufall werden 30 Prozent des gesamten Gewinns versteuert.

Tipp: Bewahre deine Belege für Renovierungen, Sanierungen etc. unbedingt auf. Diese angefallenen Arbeitskosten können von dem Gewinn abgezogen werden.

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*Repräsentatives Beispiel laut Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG)

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