Umschuldung – einfach erklärt.

Ein unangemessener Zinssatz, zu hohe Raten, zu kurze Laufzeit. All das sind Gründe für die Umschuldung von Krediten. Wann und wie du bei der Umschuldung deines Kredits profitierst, welche Kosten dabei entstehen und welche Risiken zu beachten sind, erfährst du im folgenden Beitrag.

Was versteht man unter Umschuldung?

Wird ein neuer Kredit aufgenommen, um einen bestehenden zu tilgen, so spricht man von Umschuldung. Während die Summe der Schulden dabei unverändert bleibt, kann damit beispielsweise der Zinssatz oder die monatliche Rückzahlungsrate angepasst werden – letzteres etwa durch eine Verlängerung der Laufzeit. Zudem ist es auf diese Weise möglich, das aktuelle Kreditmodell zu adaptieren: So kann ein Kredit mit variablem Zinssatz mithilfe einer Umschuldung durch einen Kredit mit Fixverzinsung ersetzt und dadurch planbarer gestaltet werden.

Was spricht für eine Umschuldung?

Grundsätzlich ist eine Umschuldung immer dann empfehlenswert, wenn ihre Kosten geringer ausfallen als die durch den Kreditwechsel erzielte Ersparnis. Der Nutzen einer Umschuldung steigt folglich mit 

  •   der Höhe des noch fälligen Kreditbetrags
  •   der verbleibenden Laufzeit des Kredits
  •   dem Unterschied der Zinssätze des bisherigen und des neuen Kredits
  •   der eigenen Bonität
  •   geringen Gebühren für die Auflösung des bisherigen Kredits (sogenannte Pönalen)

Neben Gründen wie der Anpassung des Kredits an die aktuelle Lebenssituation, der besseren Planbarkeit oder der Risikominimierung bei Fremdwährungskrediten sind es vor allem die aktuell niedrigen Zinsen am Finanzmarkt, die eine Umschuldung in zahlreichen Fällen zu einer profitablen Option machen. Besonders bei älteren Krediten oder Bauspardarlehen, die nicht selten über deutlich höhere Zinssätze verfügen als rezentere Angebote, lohnt es sich häufig, eine Umschuldung in Erwägung zu ziehen. Durch den Umstieg auf einen Fixzinskredit lässt sich ein momentan niedriger Zinssatz beispielsweise langfristig festlegen.

Wie hoch sind die Kosten?

Bei der Auflösung eines Kredites in einer Phase der fixen Verzinsung musst du unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Im Falle von Verträgen, die ab dem 11.6.2010 abgeschlossen wurden, darf sich diese jedoch auf höchstens 1 % des bereits zurückgezahlten Betrags belaufen. Hast du einen Kredit mit variabler Verzinsung aufgenommen, so kannst du den Vertrag hingegen ohne Strafzahlungen auflösen – sofern du die vertraglich fixierten Fristen einhältst.

Handelt es sich bei deinem Kredit um einen Hypothekarkredit, so musst du die Bank, bei der du den neuen Kredit aufnimmst, in das Grundbuch eintragen lassen. Dies kostet dich 1,2 % vom Wert des Pfandrechtes, das eingetragen werden soll.

Fremdwährungskredite bergen wiederum die Gefahr potenzieller Verluste durch eine ungünstige Entwicklung des jeweiligen Wechselkurses. Diese Verluste werden durch eine Umschuldung realisiert, zugleich jedoch eingeschränkt, indem verhindert wird, dass sie weiter steigen.

Bei der Aufnahme eines neuen Kredites werden zudem Bearbeitungsgebühren fällig, die du ebenfalls berücksichtigen solltest. Auch ist es – etwa um die Übergabe von Sicherheiten durchzuführen – oft notwendig, einen Notar heranzuziehen.

Wie bekomme ich eine Umschuldung?

Schritt 1

Zunächst solltest du deinen derzeitigen Kredit analysieren und überlegen, ob dieser noch zu deinen aktuellen Lebensumständen passt. Entscheidend ist dabei vor allem, ob die monatlichen Raten für dich problemlos leistbar sind. Zudem solltest du die Zinsen deines Kredits mit den derzeit auf dem Finanzmarkt üblichen Zinssätzen vergleichen sowie erwägen, ob du mit deinem Zinsmodell zufrieden bist.

Schritt 2

Anschließend solltest du dich darüber informieren, mit welchen Kosten der Kreditwechsel verbunden ist – ob beispielsweise eine Vorfälligkeitsentschädigung, eine Grundbuchänderung oder ein Notar zu bezahlen ist.

Schritt 3

Jetzt geht es darum, eine passende Bank für die Optimierung deines Kredits zu finden. Hierbei ist es empfehlenswert, sich von einem Wohnbau-Finanzexperten möglichst viele verschiedene Angebote vorlegen zu lassen, wobei es jeweils sämtliche Kostenbestandteile (Zinssatz, Bearbeitungs-, Kontoführungsgebühren etc.) im Blick zu behalten gilt.

Schritt 4

Ist der Kreditvertrag unterzeichnet, so wird der bestehende Kredit von der neuen Bank zur Gänze getilgt, wobei Sicherheiten wie die Hypothek im Grundbuch an diese überschrieben werden. Die neue Bank erhält eine Löschungsquittung, die belegt, dass die bisherige Hypothek ihre Gültigkeit verloren hat und veranlasst die Eintragung einer neuen.

Was muss ich beachten?

Wie bereits erwähnt, ist es zentral, die Kündigungsfrist des bestehenden Kredites zu berücksichtigen. Diese kann im Falle eines Kredits mit variabler Verzinsung bis zu sechs Monate betragen. Entscheidend sind ferner die Effektivzinsen, bei denen neben den Sollzinsen auch sämtliche Nebenkosten und Gebühren inkludiert sind. Auch sollten möglichst viele Angebote verglichen werden, die im Idealfall von einer*einem unabhängigen Kreditvermittler*in eingeholt werden. Wird dir eine Restschuldversicherung angeboten, dann solltest du eingehend prüfen, ob diese in deinem Fall tatsächlich sinnvoll ist. Bei einer Verschlechterung deiner Bonität solltest du höchstwahrscheinlich von einer Umschuldung absehen, da es hier zu einer erneuten Überprüfung kommt und der neue Kredit letztendlich schlechtere Konditionen bieten könnte als der bestehende.

Zu Missverständnissen beim Vergleich von Angeboten kommt es nicht selten bei den Zinsen: Einen wesentlichen Aspekt bildet hier die Unterscheidung von Nominal- und Effektivzinssatz. Während ersterer sich lediglich auf den Prozentsatz bezieht, mit dem der Betrag des Kredits jährlich verzinst wird, berücksichtigt letzterer auch sämtliche Nebenkosten und gibt damit den tatsächlichen Preis des Kredits für die*den Kreditnehmer*in an. Folglich solltest du

Das richtige Vorgehen im Krisenfall.

Tritt eine Krise ein – sei es eine in deinem privaten Umfeld oder eine von gesamtgesellschaftlicher Bedeutung –, so empfehlen wir dir, dich zunächst beraten zu lassen. Im Zuge des Beratungsgesprächs wird analysiert, wo und wie du Einsparungen sowie die Minimierung von Risiken erzielen kannst. Auch hierfür kann eine Umschuldung ein probates Mittel darstellen: Gelingt es dir beispielsweise, einen Kredit, der zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wurde, zu dem die Zinsen deutlich höher waren, durch einen mit geringeren Zinsen zu ersetzen, so kann sich deine Ersparnis auf mehrere tausend Euro belaufen. Eine Entlastung bei den monatlichen Raten lässt sich zudem durch eine Verlängerung der Gesamtlaufzeit erwirken. Da es in Krisenzeiten besonders schwierig ist, die Entwicklung der Zinsen zu prognostizieren, kann darüber hinaus ein Wechsel zu einem Fixzinssatz sinnvoll sein. 

Ein Risiko für Kreditnehmer*innen stellen im Krisenfall ferner die verschlechterten Konditionen dar, die sie – aufgrund erhöhter Kreditausfälle – vonseiten der Banken zu erwarten haben. Ebenfalls zu beachten ist die geringere Bereitschaft, Kredite an Personen zu vergeben, die in einer von der Krise besonders stark betroffenen Branche tätig sind. Auch eine niedrigere Bewertung deiner Immobilie kann eine Konsequenz der jeweiligen Krise sein. Folglich kann es zu einer höheren Belehnung derselben kommen, was in verschlechterten Kreditkonditionen resultiert. 

Beide Faktoren treten meist mit einiger Verzögerung auf – es ist daher besonders wichtig, zeitnah zu handeln und die Möglichkeit eines Umschuldungskredits rasch zu prüfen.

Kreditsumme
320000
Laufzeit
35 Jahre
Monatliche Rate ab:
zB. Fixzins für 10 Jahre ab:
0,625 %
Monatliche Rate ab:
Zins ab:
0,25 %

*Repräsentatives Beispiel laut Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG)

Umschuldung und Kreditarten.

Da Bauspardarlehen vor der Finanzkrise einen Zinssatz von zumindest 3 % aufwiesen, derzeit jedoch Wohnkredite mit 1 % Sollzinsen angeboten werden, kann sich eine Umschuldung in diesem Fall äußerst rentabel gestalten. Zu beachten ist hier jedoch die verbleibende Laufzeit: Ist diese zu gering, so lohnt sich ein Kreditwechsel in zahlreichen Fällen nicht mehr. Ist sie allerdings vergleichsweise lang, dann können bereits geringfügig niedrigere Zinsen erheblichen Einsparungen nach sich ziehen.  

Komplexer gestaltet sich die Situation dagegen bei einem Schweizer-Franken-Kredit: Hier hängt die Entscheidung für bzw. gegen eine Umschuldung zunächst von der Veränderung deiner persönlichen Risikobereitschaft seit dem Zeitpunkt der Kreditaufnahme ab: Je nachdem, wie sich deine Kreditposition sowie deine Einkommenssituation entwickelt hat, neigst du heute möglicherweise dazu, höhere bzw. geringere Risiken einzugehen. Doch auch die potenzielle Entwicklung des Fremdwährungskurses und der Ansparprodukte sowie Prognosen hinsichtlich des zukünftigen Zinsniveaus sollten in die Entscheidung miteinbezogen werden.

Zu einer Entlastung deines Budgets kann schließlich die Umschuldung eines Dispositionskredits beitragen – also jenes Kredits, der es dir erlaubt, dein Girokonto zu überziehen. Die Aufnahme eines Privat- oder Konsumkredits ermöglicht es, das Minus auf deinem Konto zu tilgen, und stellt in den meisten Fällen eine günstigere Option als eine permanente Kontoüberziehung dar. Da diese Kreditarten jedoch meist über eine Mindestlaufzeit verfügen, solltest du sicherstellen, dass du dir die monatliche Rate tatsächlich leisten kannst, und darauf achten, dein Konto nicht weiterhin zu überziehen.

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