Du hast vor, in Immobilien zu investieren? Das ist eine gute Idee, denn sie bleiben eine der sichersten Geldanlagen. Doch sobald du Gewinne aus Kapitalerträgen erzielst, kommen auch Steuern ins Spiel. Seit dem Stabilitätsgesetz von 2012 wurde der Spekulationsfrist von 10 Jahren in Österreich ein Ende gesetzt. Seitdem ist der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien und Grundstücken sofort steuerpflichtig. Diese Steuer nennt man Abgeltungssteuer.
Was ist die Abgeltungssteuer?
Die Abgeltungssteuer ist eine Art von Einkommensteuer, die bei Gewinnen durch den Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstückes fällig wird. Der Gewinn ist also so hoch wie die Differenz deiner Anschaffungskosten und deines Erlöses. Das heißt, dass die Steuer nicht für den Gesamtwert der Immobilie gezahlt wird, sondern nur dein Gewinn besteuert wird.
Wozu dient die Abgeltungssteuer?
Die Abgeltungssteuer wurde eingeführt, um der Immobilienspekulation etwas entgegenzusetzen. Sie wird für Verkauf von Grund und Boden, für Gebäude und grundstücksgleiche Rechte wie zum Beispiel Baurechte verlangt. Ausgenommen sind von der Steuer nur Verkäufe von Immobilien, die vorher dein Hauptwohnsitz waren. Das gilt aber nur, wenn du zwischen Kauf und Verkauf mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf darin gelebt hast. Auch wenn du die Immobilie selbst gebaut hast, musst du keine Abgeltungssteuer dafür zahlen, sondern lediglich für den Grund und Boden, den du dafür erworben hast.
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Wie viel muss ich zahlen?
Wie hoch die Abgeltungsteuer ist, die du zahlen musst, hängt also von deinem erzielten Gewinn ab. Die Steuer auf diesen Gewinn hat bis 2016 noch 25 Prozent betragen, wurde aber in diesem Jahr auf 30 Prozent angehoben. Doch auch hier gibt es Ausnahmeregelungen: Wenn du als Antragsteller*in bereits weniger als 30 Prozent Steuern für dein Einkommen bezahlst, kannst du beantragen, den niedrigeren Steuersatz von 25 Prozent zu zahlen.
Kann man bei der Abgeltungssteuer sparen?
Du kannst dir die Abgeltungssteuer zwar nicht in diesem Sinne “sparen”, aber es gibt Situationen, in denen du gar nicht verpflichtet bist, sie zu zahlen. Das ist wie bereits oben erwähnt der Fall, sobald es sich bei der Immobilie um deinen Hauptwohnsitz handelt. Aber auch wenn du als Geringverdiener*in giltst, bist du von der Abgeltungssteuer befreit. Dazu musst du lediglich eine Nichtveranlagungsbescheinigung beim Finanzamt beantragen. Die Bescheinigung wird dir ausgestellt, sobald du auch keine Einkommensteuer für diese Jahr zahlen musst. Darüber solltest du dich also rechtzeitig informieren.
Am besten machst du dir einen Termin mit einer Finanzexpertin oder einem Finanzexperten aus und siehst dir mit diesen deine Situation genau an, wenn du dir noch nicht sicher bist.