Du hast den Begriff Zinshaus bestimmt schon gehört, vielleicht fragst du dich trotzdem, was eigentlich ein Zinshaus von anderen Gebäuden unterscheidet. Worauf muss man bei der Investition in Zinshäuser achten? Und warum verkaufen so viele Menschen ihre Zinshäuser, obwohl es immer noch als beliebtes Anlageobjekt gilt? In diesem Artikel bekommst du einen Überblick über das Wichtigste, das du zum Thema Zinshaus wissen solltest.
Was ist eigentlich ein Zinshaus?
Der Begriff Zinshaus ist vor allem in Österreich gebräuchlich, um Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden und vermietet werden, zu beschreiben. Es handelt sich dabei vor allem um die beliebten Wiener Altbauwohnungen, aber Zinshäuser finden sich nicht nur in Wien, sondern auch in Graz, Linz oder Salzburg. Ein Zinshaus ist also ein Miethaus, das aus mehreren Wohneinheiten besteht und gegen ein monatliches Entgelt, also den Zins, längerfristig vermietet wird. Mittlerweile wird der Begriff Zinshaus aber auch auf andere Mietshäuser angewandt, die nach 1945 errichtet wurden, nur Genossenschaftswohnungen und geförderte Wohnungen werden nicht dazugezählt.
Warum sind sie ein beliebtes Anlageobjekt?
Zinshäuser sind ein beliebtes Anlageobjekt, weil Altbauwohnungen bei Mieter*innen beliebt sind und sich so immer Mieter*innen finden lassen werden. Die schönen Fassaden, der Charme der Innenräume und der hohen Decken verleihen jedem klassischen Zinshaus einen besonderen Reiz. Die historischen Gründerzeithäuser sind wichtig für das Stadtbild und die Lebensqualität darin ist meistens hoch.
Lohnt sich die Investition?
Die Investition in Zinshäuser kann sich lohnen, ist jedoch natürlich abhängig vom Wert des Zinshauses. Steht es in einer guten Lage und ist es in einem guten Zustand, kann man mit sehr hohen Renditen rechnen. Die Nachfrage ist im Steigen begriffen und somit steigt auch der Wert der Häuser stetig. Doch vor dem Kauf muss dieser Wert gründlich überprüft werden. Da Zinshäuser über hundert Jahre alt sein können, ist die Instandhaltung aufwendiger, als bei Neubauten und eine schlecht erhaltene Bausubstanz kann zu hohen Erhaltungskosten führen.
Was ist wirklich eine „gute Lage“?
Eine beliebte Lage hängt nicht nur vom Stadtteil oder Bezirk ab, sondern auch davon, ob das Haus an einer lauten stark befahrenen Straße liegt, oder in einer ruhigen Gasse. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, Geschäfte in der Umgebung und Bildungseinrichtungen spielen ebenfalls eine große Rolle bei der Bewertung der Lage. Wenn es in der Nähe Grünflächen oder ruhige Gassen gibt, steigt der Wert des Zinshauses. In Wien kann man vor allem in den Bezirken innerhalb des Gürtels und im 2., 13., 14., 18., und 19. hohe Erträge erzielen. Spitzenreiter sind dabei der 1., 4., 9. und der 19. Bezirk. Aber es gibt auch andere aufstrebende Viertel, wie die Umgebung rund um den Brunnenmarkt im 16. Bezirk, die als gute Lage gelten.
Was kostet die Sanierung eines Zinshauses?
Da Zinshäuser mitunter über hundert Jahre alt sein können, liegt die Frage nahe, wie teuer eine Sanierung eines solchen Hauses kommen kann. Das hängt ganz vom Zustand des Hauses ab. Wenn man den Zustand der Bausubstanz überprüfen will, sollte man unbedingt einen Profi zu Rate ziehen. Schätzt man diesen nämlich falsch ein, kann man auch die Kosten nicht richtig einschätzen. Dabei werden die Stabilität des Fundaments, die Abnutzung von Leitungen und Rohren, die Dachkonstruktion und der Zustand aller Fenster, Türen und Stiegen genau überprüft. Auch die Innenräume der Wohnungen und ihr Zustand werden bewertet. Wenn ein Zinshaus saniert wird, verbessert man die Wohnqualität enorm und steigert somit den Wert der Immobilie. Die Kosten ergeben sich aus dem Zustand des Hauses, der Art und dem Umfang aller Schäden und der Größe des Bereiches, der saniert werden soll. Dabei müssen nicht nur Arbeits- und Materialkosten, sondern auch Nebenkosten, wie Honorare für Expert*innen oder rechtliche Beratung mitbedacht werden.
Was kostet ein Dachbodenausbau?
Es ist äußerst beliebt, ein Zinshaus durch einen Dachbodenausbau aufzuwerten. Die Wertsteigerung ist enorm, allerdings lohnt sich die Investition erst ab einer Größe von ca. 250m², da auch die Kosten dafür sehr hoch sind. Man muss mit mindestens 3.000 Euro pro Quadratmeter Fläche rechnen. Dabei sollte man auch unbedingt jemanden beauftragen, der bereits Erfahrungen mit dem Dachbodenausbau alter Zinshäuser hat.
Worauf du achten musst, falls dein Zinshaus denkmalgeschützt ist
Sehr viele Zinshäuser sind aufgrund ihrer Bedeutung für das Stadtbild denkmalgeschützt. Denkmalgeschützte Gebäude dürfen nur saniert oder baulich verändert werden, wenn das Bundesdenkmalamt eine Bewilligung erteilt. Ob dein Zinshaus unter Denkmalschutz steht, kannst du online nachsehen. Es gibt eine Liste des Bundesdenkmalamtes, die jährlich aktualisiert wird. Außerdem wird der Schutz auch im Grundbuch eingetragen, das vor jedem Kauf geprüft werden sollte. Als Besitzer eines geschützten Zinshauses ist man außerdem dazu verpflichtet, dieses zu erhalten. Das ist der Grund, warum sich viele für den Verkauf entscheiden: Die Erhaltungskosten können sehr hoch sein. Aber es gibt auch zahlreiche Vorteile, wie zum Beispiel steuerliche Erleichterungen oder dass bei denkmalgeschützten Zinshäusern keine Richtwertmiete gilt.
Wenn du all die oben genannten Punkte gut überprüfst und durchdenkst, kannst du entscheiden, ob sich die Investition in ein Zinshaus lohnt, oder nicht. Angebote gibt es momentan viele, aber um eine professionelle Beratung kommst du nicht herum. Für eine erste Orientierung zur Finanzierung des Zinshauses haben wir einen Online-Kreditrechner entwickelt. Über die Finanzierung des Immobilienkaufs oder auch der Sanierung solltest du dich ebenso gründlich informieren, wie über den Zustand und den tatsächlichen Wert der Immobilie.